Какими законами руководствуется дольщик при защите своих прав?

В долевом строительстве выгода есть для двух сторон. Застройщик получает деньги на возведение объекта, а дольщики — возможность приобрести жилье по более низким ценам еще на стадии котлована. Появляются и связанные со сделкой риски — долгострой, «заморозка» строительства, а в итоге: годы борьбы за свои квадратные метры в судах и на митингах.

Регулирует отношения дольщика и застройщика 214 ФЗ, который был принят еще в 2005 году. С появлением документа девелоперы должны были указывать в договоре сроки сдачи жилья и неустойки при их несоблюдении. Закон установил невозможность предпродажи квартир без разрешительных документов на строительство. Кроме того, во избежание двойных продаж, девелопер в обязательном порядке регистрирует каждую проведенную сделку.

Как показала практика, всех этих требований оказалось недостаточно. Реестр обманутых дольщиков насчитывает тысячи покупателей по всей стране, так и не получивших ключей от своих квартир.

Изменения в законе с 1 июля 2018 года

В 2017 году Госдума приняла новый закон, который предусматривает формирование компенсационного фонда для дольщиков. Правда, на компенсации могут рассчитывать покупатели, оформившие сделку не ранее 1 июля 2018 года.

Закон призван защитить дольщиков от неправомерных действий девелопера, а также банкротства компании. Требования существенно ужесточились. Вероятно, это приведет к тому, что на рынке останутся только крупные компании с хорошей репутацией.

  • Застройщик должен располагать собственными средствами на строительство объекта в размере не менее 10% от общей стоимости проекта. Обязательно отсутствие долгов по кредитам.
  • Строительство ведется по принципу «Один застройщик — одно разрешение». На каждое разрешение на строительство открывается отдельный счет в банке
  • Банковское сопровождение сделок
  • Опыт застройщика на рынке должен быть не менее 3 лет, а площадь сданных объектов должна составлять не менее 10 тыс. кв.м.
  • В рядах учредителей не могут находиться лица с неснятой или непогашенной судимостью
  • Установлен 10% лимит расходов девелопера на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, управляющей компании, услуг связи, аренды.

Не позднее чем за 14 дней до подписания первого договора долевого участия застройщик обязан опубликовать проектную декларацию, где указаны сведения о компании и информация о проекте строительства.

Перечень документов, которые предоставляет компания по требованию клиента:

  • разрешение на строительство;
  • технико-экономическое обоснование проекта;
  • заключение государственной экспертизы проектной документации;
  • проектную документацию и все изменения в ней;
  • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Ответственность застройщика за изменение сроков

Дольщик должен получить жилье в срок, указанный в договоре, в противном случае застройщик несет ответственность за несоблюдение условий — оплачивает неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Подробно об этом мы писали в статье: Нарушение сроков: Как составить претензию застройщику.

Если застройщик не успевает уложиться в срок, то в течение 2 месяцев обязан сообщить об этом другой стороне и внести корректировки в договор.

Согласно 8 статье 214 ФЗ, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик обязан передать объект не позднее предусмотренного договором срока.

Компенсационный фонд

Поправки обязали застройщиков, работающих по ДДУ перечислять в компенсационный фонд 1,2 % от договора о долевом строительстве. Средства компенсационного фонда будут направляться на достройку проблемных объектов недвижимости.

С 1 июля 2018 года деньги дольщиков не передаются застройщику, а направляются на отдельный счет новостройки — эскроу-счет. И к этим средствам до окончания строительства девелопер доступа иметь не будет. Только после того, как дом сдан застройщик может использовать полученную сумму с эскроу-счета для погашения кредита. При банкротстве компании деньги возвращаются обратно владельцам, таким образом, появление новых обманутых дольщиков исключено.

Заключали ли вы договор купли-продажи до 1 июля 2018 года или после, в любом случае, придется руководствоваться 214 ФЗ. И отстаивать свои права всеми способами, которые предлагает закон.

Безусловно, в сделках, заключенных с 1 июля 2018 года, покупатели защищены лучше, но нет гарантий, что даже с серьезными поправками в будущем не появится проблем со сдачей домов в срок.

Закон о защите прав потребителей

Закон о долевом строительстве — не единственный документ, к которому можно обратиться в случае нарушений со стороны застройщика. Иногда даже эффективнее работает другой — Закон о защите прав потребителей. Положения его применяются в ситуациях, не урегулированных 214 ФЗ.

По ЗОЗПП дольщик, т.е. потребитель также вправе потребовать неустойку за несоблюдение сроков, причем высчитываться сумма будет не по формуле, приведенной в 214 ФЗ. Пеня в этом случае составит 1% от суммы договора за день просрочки.

Кроме того, как частный инвестор дольщик может получить с компании штраф в размере 50% от полной суммы искового заявления. Однако решение о штрафе выносится только в тех случаях, когда дольщик отправлял застройщику досудебную претензию.

А, например, согласно 15 статье ЗОЗПП дольщик имеет право потребовать еще и возмещения морального ущерба, сославшись на страдания из-за нарушения его прав. Оспорить в суде можно и условия застройщика, которые есть в ДДУ, но ущемляющие права дольщиков как потребителей услуг.

В борьбе с компаниями-нарушителями стоит вооружиться российским законодательством или использовать услуги юриста, который расставит нужные в деле акценты. Можно и самостоятельно начать писать жалобы в соответствующие инстанции. Подробнее об этом вы узнаете из статьи: Застройщик не выполняет обязательства. Куда обращаться? 

Автор: Дом Контроль 12.03.2019
По теме:
Скидки