Технология продажи

Категория: Полезное

Продавцу, кроме желания расстаться со своей недвижимостью (разумеется, в обмен на некоторый денежный эквивалент, — поэтому он и продавец), необходимо иметь на неё соответствующие, так называемые правоустанавливающие документы с отметкой о государственной регистрации, — единственным доказательством права собственности.

Ещё необходимо заручиться согласием супруга (если недвижимость приобретена в период брака), согласием сособственников (если они имеются), согласием т.н. органов опеки и попечительства (если в сделке будут участвовать несовершеннолетние).

На подготовительном этапе

Оценивается перспективность затеваемого мероприятия (имеется ли возможность улучшения жилищных условий или (и) решения финансовых проблем после продажи принадлежащего вам недвижимого имущества), приводятся в порядок документы на недвижимость, готовятся разрешения и справки БТИ. 

При прямой продаже недвижимости (квартиры, комнаты, дачи, домовладения, земельного участка) с целью получить за неё деньги — вначале оцените её стоимость (см. подробнее), получите все необходимые согласия, погасите долги по оплате коммунальных услуг и приступайте к следующему этапу.

При альтернативной продаже жилья потребуется также оценить перспективы приобретения «альтернативы».

Рекламная кампания

Чем больше людей узнают о том, что вы что-то продаёте, тем скорее найдётся тот, кто готов будет предложить за это максимальную цену. Кстати, о цене. Не пытайтесь выставлять на продажу свой объект по заведомо завышенной цене, — зря потратите время и деньги на рекламу. Кто захочет покупать по такой цене, если рядом продаётся практически то же, но гораздо дешевле? Определиться с ценой и разработать оптимальную стратегию продажи вам может помочь опытный специалист-риэлтер.

Показы квартиры и предварительные переговоры

Подав объявления о продаже, приготовьтесь к телефонным переговорам, а также к тому, что продаваемую квартиру надо будет показывать. Сразу же следует предупредить, что со стороны потенциальных покупателей в большинстве случаев будут выступать нанятые ими опытные специалисты по недвижимости — риэлтеры. А если это будут сами покупатели, то уж точно, что они люди в этом отношении многоопытные. Следует быть готовым и к тому, что интересоваться вашей недвижимостью будут не только потенциальные покупатели… и что для того, чтобы не упустить «нужный звонок», необходимо постоянно находиться вблизи того телефона, номер которого вы указали в рекламе.

Приём аванса/задатка

Настанет момент когда на ваш объект недвижимости найдётся покупатель и вы окончательно обо всём с ним договоритесь. Обычно это достигается путём взаимных уступок и компромиссов. Пока договорённость достигнута только на словах, не исключено, что покупатель в любой момент может передумать или заявить отказ от выполнения каких-либо условий покупки. Поэтому продавцу стоит получить от покупателя (его представителя) в доказательство серьёзности намерений некоторую сумму предоплаты, письменно зафиксировать её передачу и другие важнейшие договорённости по предстоящей сделке. На практике это реализуется путём составления и подписания договора о намерениях (предварительного договора купли-продажи), либо соглашения о внесении аванса. Пойти на подписание соглашения о задатке можно только при стопроцентной уверенности в том, что в оговоренные сроки вы способны обеспечить процедуру подготовки передачи квартиры новому собственнику. А это, увы, зависит не только от вас лично, но ещё и от других лиц и обстоятельств, в том числе, и от прихоти чиновников. 

Продавцу жилой недвижимости следует быть готовым к тому, что покупатель и его представители очень тщательно будут проверять юридическую чистоту предполагаемой сделки (ведь не менее тщательно продавец будет проверять деньги покупателя). Поэтому будущему продавцу полезно будет узнать, что это за проверка такая, и кто ещё будет заниматься сопровождением сделки со стороны потенциального покупателя.

Сбор документов

Для совершения каждой конкретной сделки необходим свой собственный набор документов. Здесь приведён перечень и некоторые образцы документов, представляемых для регистрации вторичных сделок и (или) возникающих на их основании прав (купли-продажи, мены, ренты, дарения, уступки прав требования, расторжения и др.).

Составление договора

После того, как будут собраны все необходимые для сделки справки и документы необходимо составить проект договора, по которому продаваемая недвижимость будет отчуждаться в пользу нового собственника. Уже при принятии аванса вы должны были договориться с покупателем о том, какая цена будет указана в договоре — рыночная, по оценке БТИ или какая-то другая, например, чуть менее одного миллиона рублей. Предварительно следует договориться и о том, в какой форме будет заключаться договор — в нотариальной или в простой письменной, о цене сделки в договоре и о том, кто возьмёт на себя этот труд и соответствующие расходы.

Взаиморасчёты (закладка денег)

ВАЖНЕЙШИМ моментом в проведении любой возмездной сделки с недвижимостью является порядок расчётов между сторонами, обеспечивающий соответствующие гарантии для каждой стороны, безопасность и конфиденциальность. Ведь по БОЛЬШОМУ СЧЁТУ после сделки Продавец остаётся с ДЕНЬГАМИ (разумеется, он хочет, чтобы они гарантированно перешли к нему в необходимом количестве, безопасным способом и были НОРМАЛЬНЫМИ), а Покупатель после сделки остаётся со своей НЕДВИЖИМОСТЬЮ (и хочет, чтобы документы на неё были НОРМАЛЬНЫМИ; чтобы по этому поводу у него не было проблем в дальнейшем). Не имея соответствующего опыта в этом вопросе обратитесь за помощью к специалисту.

Совершение и государственная регистрация сделки

Если договор совершается в простой письменной форме, а текст договора и прочие документы уже готовы, то сразу же после закладки денег можно подписывать договор и подавать его на госрегистрацию. Если предполагается подписание нотариального договора — стороны отправляются к нотариусу подписывать и удостоверять договор и прочие документы, которые вслед за этим подаются на регистрацию.

Завершающий этап

На этом этапе продавец получает деньги, а покупатель становится собственником недвижимого имущества. Продавец должен внимательно проверить полученные им после регистрации документы — они являются его «пропуском» к деньгам, хранящимся в банковском депозитарии. Он обязан выдать покупателю расписку в получении денег и передать ему недвижимое имущество. Передача недвижимости фиксируется документально и, в зависимости от обстоятельств сделки, может происходить и сразу после подписания договора, и в период проведения процедуры госрегистрации, и после получения покупателем свидетельства о праве собственности.

Продавцу недвижимости следует определиться с проблемой: делать все самостоятельно, обратиться за помощью в агентство недвижимости или к частному маклеру. В первом случае, с учётом того, что знания и опыт стремятся к нулю, сроки реализации задуманного будут стремиться к бесконечности и на этот период ваша основная работа «может отдыхать». Агентства в лице их отдельных представителей и частные маклеры обладают специфическим опытом и знаниями реалий этого рынка. Они возьмут на себя все «заморочки» и сэкономят ваше драгоценное время (и нервы), помогут вам не упустить выгоду, не допустить ошибок по правовому оформлению сделки, оптимизировать налоги, воспользоваться льготами… Однако, за их работу придётся заплатить (от 6% суммы сделки — агентствам и ~3% — частному маклеру); за сопровождение сделки маклером — несколько сот долларов. Выбор за вами.

11.01.2018
По теме:
Скидки