Структура первичного рынка

Категория: Полезное

Рассмотрим подробнее Участников первичного рынка и их взаимосвязи:  

  • Застройщик — Юридическое (реже физическое лицо) получает в установленном порядке права на застройку земельного участка. Застройщик отвечает за организацию строительства в целом. Именно застройщик распределяет будущие квартиры в своем доме между остальными участниками строительства и ведет учет их принадлежности. Распоряжение Губернатора выдается именно ему
  • Генинвестор — Юридическое лицо, осуществляющее финансирование (как правило за счет привлечения средств других организаций и частных лиц)
  • Генподрядчик — Организация, возглавляющая непосредственно процесс строительства, т.е. строит дом
  • Подрядчик, Субподрядчик (субчики) — Организации, привлеченные Генподрядчиком и подрядчиком соответственно для выполнения определенного объема работ не стройке
  • Поставщики материалов — Как понятно из названия, поставляют на стройку строительные материалы
  • Инвестор(дольщик) — Физические и юридические лица, предоставляющие свои средства для осуществления строительства дома
  • Агентство Недвижимости — Привлекает инвесторов к строительству дома, с одной стороны, с другой — осуществляет информационную, юридическую поддержку клиентов в процессе поиска нужного объекта и заключения договора со строительной организацией, сопровождает «дольщика» до получения последним объекта в собственность.

Теперь рассмотрим взаимосвязи между участниками первичного рынка и как они работают в обратном порядке.

Агентства недвижимости

  • Собирают информацию о строительных объектах и квартирах (в основном находящихся в субподрядных организациях или у поставщиков), предлагая их в дальнейшем покупателю за вознаграждение. Опытные специалисты имеют информацию о истории, сегодняшнем состоянии интересующих их организациях, прогнозируют развитие событий на вторичном ранке
  • Подбирают объект покупателю, так же за вознаграждение
  • Более продвинутые агентства выступают в роли посредника между поставщиками и строителями, вкладывая свои средства в пользу последних так же с получением дальнейшей выгоды.

Оказывают помощь при заключении договора ( покупателю и, исполнителю. Кому больше — иногда зависит от того кто платит вознаграждение, но не всегда, конечно). Отсюда, определите вознаграждение агента заранее. Оно гораздо меньше, чем на вторичном рынке.

Однако среди агентов, рекламирующих заинтересовавший Вас объект может оказаться человек, слабо разбирающийся в вопросах первичного рынка. Может возникнуть случай, когда агент работает не на покупателя, а на продавца объекта. Признак простой — не оговаривают с вами вознаграждения («кто платит тот и заказывает музыку»). 

В обоих случаях пугаться не надо, а подстраховать себя совсем не мешает. Привлеките на свою сторону независимого специалиста. Будет не лишним, если он сопроводит ваш договор до получения прав собственности.

Инвестор (дольщик)

Сразу поясню принципиальную разницу между инвестором и дольщиком. Инвестор вкладывает свои средства в строительство с целью получения прибыли, т.е. купить дешевле — продать дороже, желательно с минимальной дистанцией по времени и максимальной выгодой.

Дольщику желательно получить, как результат исполнения договора, право собственности на объект и сам объект с пригодными для жилья виде и условиями. Поэтому остановлюсь на дольщиках:

  • Поиск самостоятельно или прибегая к услугам посредников удовлетворяющего объекта
  • Заключение договора с организацией. Исполнение своих обязательств согласно договора (оплатить в срок, принять квартиру у строителей, получить необходимые документы от застройщика и оформить право собственности в ГБР, оплатить коммунальные услуги).

Дольщик

У дольщика не так много много функций, и они связаны с вложением средств, сил и времени. Есть и ложка дектя. Контролировать использование строителями своих средств дольщик не может (не говоря о воздействии). Максимум — визуально наблюдать за ходом стройки. Вторая сторона — продажа его доли два раза. Предотвратить такое может только специалист (я умышленно не пишу как, пусть будет секретом для злоумышленников).

Конечно, правила заключения договора значительно снижают вероятность возникновения такой ситуации, но к сожалению, не сводят ее к нулю.

Третий пункт — мало принять квартиру и получить право собственности, должны быть пригодные для жилья условия. Как определить, ведь дом еще не построен?

Можно, зная какие к месту строительства подводятся коммуникации и откуда, кто поставляет лифты, оконные блоки, историю предыдущих объектов, построенных организацией, используемые материалы и качества строительства. Для профессионала такие вопросы — норма. 

Есть и четвертая сторона вопроса — негативное воздействие имиджевой рекламы. Застройщики, подрядчики, поставщики рекомендуют обращаться к ним на прямую (мотивацию см. ниже), агенты тянут на свою сторону, юристы в свою.

В конечном итоге у дольщика создается иллюзия, что заключив договор он уже собственник.

Не хочу принижать значимости одних перед другими, все делают свою работу. Суть вопроса не в этом. Интересует не кто «больше или меньше», а правильный выбор второй стороны, с целью надлежащего исполнения заключенного договора.

Поставщики и производители строительных материалов

Это особая группа и вклад их в строительство велик, широки и взаимосвязи.

Поставки осуществляются как Генподрядчику, так и подрядным организациям. Расчеты поставщики предпочитают в деньгах, поскольку отдают реальный товар. Однако, поставки на большие суммы строители часто не могут оплатить сразу и материалы требуются еще до того, как появились средства на их оплату. В желании продать свой товар поставщики идут на рассрочку платежа, беря в качестве гарантии долю в строящемся доме определенную конкретными квартирами.

Свою долю поставщики продают по разному. Наиболее крупные — создают свои отделы сбыта (стройбаза Рыбинская, Ленстройдеталь,…), поменьше — продают свои доли, пользуясь услугами посредников. Это, наверное и правильно. С точки зрения дольщика, при заключении договора с данным типом организацией рекомендуется проверить: на сколько реально ей принадлежит продаваемая доля. Для крупных организаций эта величина может быть незначительной ввиду большего доверия.

При работе с поставщиками имеющих меньшие объемы продаж — доля должна быть полностью оплаченной. Крупные поставщики как правило стараются заключать договора с застройщиком или генподрядчиком и являются достаточно надежным партнером для заключения договора с дольщиком (особенно если поставщик еще и производитель). 

Причина простая: крупные активы и опытный управленческий аппарат с отличным знанием Экономики. Поставщики поменьше могут иметь 2-4 отлаженных каналов поставки нужных материалов или конструкций, при этом цена за кв. м. у них явно иже.

Некоторые поставщики выступают в роли инвесторов между строительными организациями горда и производителями за его пределами, особенно находящихся в других регионах. Поскольку производителю, находящемуся например в Белоруссии, продать свою долю, полученную на стройке, сложно инвестор выкупает ее и в дальнейшем продает.

Подведу ИТОГ: Вступать в договорные отношения с крупным поставщиком строительных материалов не хуже, чем с Застройщиком или Генподрядчиком, а если два последних не имеют крупных активов, то и гораздо предпочтительней.

Подрядные и субподрядные организации

Подрядные организации могут быть привлечены Генподрядчиком для выполнения самых различных работ по строительству дома: Земляные работы, Нулевой цикл (укладка фундамента), Подводка наружных инженерных сетей, Общестроительные работы (установка каркасных и несущих конструкций здания, а также внутренних стен, перекрытий и перегородок), Кровельные работы, Установка внутренних инженерных коммуникаций, Отделочные работы, Благоустройство прилегающих территорий, Транспортные услуги. Рассмотрим подробнее схему работы подрядных организаций.

Как правило генподрядчик привлекает к работе те подрядные организации с которыми хорошо знаком и зарекомендовавших себя с положительной стороны. В этом правиле бывают исключения: Когда застройщик по каким либо соображениям (чаще финансовым, реже для ускорения работ) не может привлечь последних. Иногда отношения между генподрядчиком и подрядчиком разлаживается в процессе работы и дело доходит до смены последнего на другую.

Расчеты с подрядчиками происходят деньгами при небольшом объеме работ, деньгами и долей в строительстве в виде квартир, и чисто долей. При двух последних случаях подрядчик пытается реализовать полученную долю и перевести ее в живые деньги.

Реализуют свою долю подрядчики самостоятельно и через агентства. Некоторые имеют свои отделы недвижимости, другие отдают работу с клиентом Агентствам. Показателем надежности этот фактор не является, т.к. активы организации не раскрывает. У подрядных организаций как правило цена за кв. м. ниже, чем у застройщика, генподрядчика и крупного поставщика. Объясняется просто: нужны средства на проведение работ, а продавать по цене Застройщика — значит ждать пока последний распродаст все свои объекты (почти до конца строительства). Так же есть мнение: с подрядчиками опаснее заключать договор чем с застройщиками. Замечу сразу, мнение это чаще ошибочное особенно при соблюдении правил заключения Договора. Организаций, работающих на стройках города по подряду и субподряду не мало. Отсюда и такое количество квартир, выставляемое агентствами на продажу. Уходят они также в первую очередь по причине более приемлемой цены. Предварительной работы с такими объектами (проверок, коррекции договоров) больше, но себя оправдывает.

Генподрядчик

Генподрядчик отвечает за техническую часть вопроса в строительстве всего дома. К нему стекается вся строительная документация. Привлекает, координирует и отслеживает работу подрядчиков, организует работу с поставщиками строительных материалов и конструкций. 

Как правило, Генподрядчик рассчитывается с подрядчиками долей в доме, причем доля эта не маленькая.

Генподрядная организация — прежде всего строительная. Общестроительные работы выполняет именно она.

Свою долю Генподрядчики реализуют как сами, так и через посредников. Есть организации, реализующие свою долю только самостоятельно, среди них наиболее крупные.

Генинвестор

Организация осуществляющая привлечение средств на строительства объекта. Как правило занимается продажей объектов, ведет переговоры с Генподрядчиком, поиск поставщиков и подрядчиков.

Застройщик

Застройщик определяет организационную структуру строительства: Генподрядчика, Ген инвестора. Организует продажу квартир, ценовую политику. 

Сегодня многие строительные организацию совмещают функции застройщика и генподрядчика в одном.

11.01.2018
По теме:
Скидки