Стоимость квартиры в новостройке: как оценить

Категория: Полезное

Чтобы правильно рассчитать, сколько квартира в строящемся доме, будет стоить через пару лет, надо учитывать несколько факторов.

Даже еще не построенные квартиры являются предметом купли-продажи или иных форм отчуждения. А значит квартира в новостройке уже может являться объектом оценки. Хотя такая оценка и весьма специфична. Все потому, что во время этой операции мы оцениваем объект, который еще не построен, то есть не пригоден к эксплуатации. Однако определить стоимость такого жилья все же можно. На его цену влияет несколько факторов. Оценка строящегося жилья крайне важна, если вы покупаете жилье для дальнейшей продажи или в качестве долгосрочного вложения денежных средств.

Оцениваем не квартиру, а стоимость прав на нее

В законе № 135 ФЗ Об оценочной деятельности в РФ сказано, что объектами оценки могут быть не только отдельные материальные объекты (вещи), но и отдельные права — вещные права и права требования. В случае строящегося жилья соинвестор —участник долевого строительства или просто дольщик обладает не квартирой в недостроенном доме, а правами в отношении объекта незавершенного строительства и правами требования к застройщику, осуществляющего строительство данного дома. Источником этих прав является договор участия в долевом строительстве.

То есть, когда мы говорим об оценке стоимости квартиры в строящемся доме, мы всегда понимаем, что это оценка стоимости прав, вытекающих из вступившего в силу договора об участии в долевом строительстве. Договор должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав — это требование закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» +ссылка на статью 1 «Долевое участие в строительстве: что важно знать».

Что влияет на стоимость квартиры в новостройках

Факторы и параметры, которые влияют на итоговую величину стоимости данных прав, определяется той рыночной стоимостью, по которой эти права можно продать на рынке (закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ...» допускает переуступку этих прав). В первую очередь — это рынок жилой недвижимости в районе, где строится дом, и средние цены продажи квартир, чьи потребительские свойства совпадают со свойствами и качествами оцениваемой квартиры.

Квартиры в строящихся домах Петербурга не могут стоить дороже, чем аналогичные квартиры, расположенная в том же районе, но готовая для проживания. Поэтому вся логика оценки квартир в недостроенных домах основана на оценке готовой квартиры. Но при этом учитываются и риски нарушения сроков строительства, риски возникновения дополнительных расходов, риски банкротства застройщика, риски возникновения сложной финансовой и юридической ситуации, что повлечет за собой длительные судебные разбирательства между всеми участниками долевого строительства.

Пример расчета оценки квартиры в новостройке

Если в данной ситуации нет оснований предполагать, что сроки сдачи дома в эксплуатацию будут нарушены — тогда стоимость квартиры в строящемся доме будет отличаться от стоимости готовой квартиры на некоторую величину дисконта, который зависит от срока завершения строительства.

Если квартира будет сдана через год, то этот дисконт лежит, как правило, в диапазоне 14–18%. Эта величина сильно зависит от общей конъюнктуры рынка недвижимости и стоимости заемных средств.

Стоимость квартиры отличается от цены первоначального предложения на величину скидки, которую продавец может уступить покупателю. Эта скидка, называемая поправкой на уторговывание, может быть небольшой — 3–5% в период растущего или стабильного рынка, но на падающем рынке она может доходить до 20–30% и ее необходимо учитывать в расчетах, иначе можно очень сильно ошибиться.

Наибольшую сложность при проведении оценки представляют квартиры в домах, где уже очевидно возникновение проблем с завершением строительства. В этом случае общая методология оценки требует определения прогнозного периода завершения строительства, а сделать это очень непросто. Часто даже сами участники долевого строительства сильно расходятся в оценке этих сроков. Застройщик может говорить одно, а инвесторы — совершенно другое, и обе стороны скорее будут озвучивать сроки, больше соответствующие их материальным интересам, чем объективным факторам, влияющим на завершение строительства. Неопределенность в сроках сдачи дома самым негативным образом влияет на стоимость квартиры.

Со стороны оценщика

Оценщик квартиры в новостройке вынужден придерживаться скорее пессимистичных прогнозов, чем оптимистичных, а увеличение прогнозного периода завершения строительства резко уменьшает стоимость оцениваемой квартиры. Приведу пример, пусть для дома, завершение строительства которого планировалось через 1 год, срок строительства увеличен еще на 1 год, и теперь окончание строительства произойдет только через 2 года. В этом случае дисконт от стоимости готовой квартиры составит, примерно, 35–40%.

28.12.2017
По теме:
Скидки