При сносе не остаться с носом

Категория: Полезное

Многие москвичи сталкиваются сейчас с проблемой переселения из пятиэтажек. Для того чтобы не попасть впросак и из-за незнания своих прав не оказаться в стесненных жилищных условиях, нужно, так, скажем, залатать дыры непросвещенности. Итак, поговорим о том, на что можно и нужно рассчитывать при переселении из сносимых домов.

Cейчас пока еще действуют закон «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» и, естественно, Жилищный кодекс. Но не так давно правительством Москвы был разработан новый законопроект «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве». И когда этот закон будет принят и вступит в действие, то прежний будет признан утратившим силу. Но пока новый законопроект еще не принят, поговорим о старом. 

Для начала не будем забывать, что в Москве в основном люди делятся на две категории — на собственников и нанимателей жилья. Условия переселения для обеих групп разные. И, если вы уже прослышали, что дом собираются через несколько лет сносить, то лучше заранее решить, к какой категории граждан следует относиться, для того чтобы остаться в выгодных жилищных условиях. Если говорить об этом коротко, то собственникам жилья положена равнозначная имеющейся в наличии квартира, а наниматели будут получать квартиру по социальным нормам. Так что, если вы один проживаете в «трешке», Лучше ее приватизировать, а если вы живете в приватизированной «однушке» вшестером, то самое время заняться ее расприватизацией. И тянуть с этим не стоит, так как если появится решение об освобождении и изъятии жилых помещений, что-то сделать будет уже очень сложно. Итак, поговорим об этом более подробно.

Соцнаем

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в виде отдельных квартир в жилищном фонде социального использования в пределах городской черты. При этом если предоставляется одна квартира, она должна быть предоставлена в пределах района проживания, если 2 и более — в районе проживания предоставляется хотя бы одна квартира.

Размер общей площади предоставляемого жилого помещения должен соответствовать социальной норме для семьи, данной численности. При этом учитываются все жилые помещения, имеющиеся у граждан и членов их семей на праве собственности, а также гражданско-правовые сделки, совершенные гражданами и членами их семей с жилыми помещениями после принятия постановления о сносе дома, но не более чем за пятилетний период до принятия решения. Смысл последнего абзаца в том, что если у вас в собственности есть квартира, то вы не застрахованы от того, что получите от государства менее 18 кв.м на человека.

Гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющим право на дополнительную площадь по состоянию здоровья, жилое помещение предоставляется по установленным законодательством нормам с учетом их права на дополнительную площадь по состоянию здоровья. При этом порядок и условия предоставления жилых помещений нанимателям, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, определяются законодательством города Москвы об улучшении жилищных условий жителей города Москвы.

Нанимателю, имеющему излишнюю площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее установленной социальной нормы на одного человека, а нанимателю и членам его семьи, имеющим право на дополнительную площадь и фактически пользовавшимися ею. - с учетом дополнительной площади, находящейся в их пользовании.

Для справки: социальная норма жилой площади в настоящее время в Москве составляет 18 кв. м общей площади на одного человека. Дополнительная жилая площадь предоставляется лицам, имеющим на нее право, в размере 18 кв. м в виде отдельной комнаты. 

При отказе от предоставленного жилого помещения в жилищном фонде социального использования нанимателю по соглашению сторон может быть предоставлена субсидия на приобретение жилого помещения. Размер субсидии равен нормативной стоимости жилого помещения, предоставляемого в жилищном фонде социального использования. 

А может случиться так, что вам предоставят квартиру большей площадью, чем положено. Кстати, случаев таких немало, так как строят сейчас в основном не малометражки.

Итак, «в случае невозможности предоставления жилого помещения в соответствии с нормами настоящего закона гражданам, занимающим жилые помещения по договору социального найма, может быть предоставлено жилое помещение большего размера: 

— по договору социального найма при превышении нормы предоставления на семью не более чем на 9 квадратных метров общей площади;

— по договору найма (коммерческого найма) при соблюдении общих положений и превышении нормы предоставления на семью более чем на 9 квадратных метров общей площади.

Да и еще, стоит иметь в виду, что вселение нанимателей в жилое помещение после принятия решения допускается с согласия наймодателя при условии соблюдения требований законодательства о норме площади на одного человека, за исключением случаев вселения несовершеннолетних детей. И еще не допускаются обмен жилых помещений, изменение договора социального найма жилого помещения без согласия наймодателя.

Собственники

В случае если квартира находится в собственности граждан, переселение может производиться по двум схемам: предоставление другого равноценного жилья или денежной компенсации за него.

Собственникам гарантируется предоставление другого равноценного по стоимости благоустроенного жилого помещения по договору мены, иному договору, предусматривающему переход права собственности на жилое помещение. Норма жилой площади в этом случае не учитывается. Улучшения жилищных условий также не предусматривается. Жилье должно быть предоставлено в районе проживания (или в пределах округа, если речь идет о ЦАО и Зеленограде). Важно понимать, что входит в понятие «равноценное жилье», т.к. есть несколько точек зрения на этот счет. Совершенно точно в понятие «равноценное» включается цена квартиры и количество комнат в квартире.

Следует помнить, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа только в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с ЖК РФ собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. 

Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. Для определения стоимости квартиры собственник вправе привлекать независимого оценщика. ЖК РФ вводит понятие «выкупной стоимости». При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 

Собственники, получившие денежное возмещение (компенсацию) за жилое помещение, имеют преимущественное право инвестирования в строительство нового строения на месте сносимого, в реконструкцию или капитальный ремонт с переустройством или перепланировкой строения, в котором расположены освобождаемые жилые помещения. Условия долевого инвестирования, устанавливаемые для лиц, освобождающих жилые помещения, не могут быть ухудшены по сравнению с общими условиями инвестирования по отселяемому строению. 

Размер помещений, получаемых дольщиком в результате долевого инвестирования, не может быть уменьшен по сравнению с ранее освобожденными им помещениями без его согласия. 

К сожалению, на практике все выглядит несколько иначе, не всегда могут предоставить квартиру в своем же районе, и это не только потому что правительству Москвы выгоднее переселить вас из престижного района на окраину города, часто просто не хватает жилья под переселение. А так как и инвестору и правительству нужно сносить дом, начинать строительство и быстрее начинать зарабатывать деньги, то пытаются побыстрее «сплавить» жильцов сносимых домов. Поэтому частенько бывают конфликтные ситуации. Иногда и сами жильцы, не зная своих прав, требуют невозможного и выселяются только при помощи судебных приставов. В общем, если вам грозит вынужденный переезд, почитайте законы или проконсультируйтесь с профессиональными юристами, для того чтобы четко продумать свою тактику поведения, если вдруг возникнут какие-то сложности.

12.01.2018
По теме:
Скидки