Поправки в 214-ФЗ до обманутого дольщика доведут
Категория: Новости
Упомянутые компании: Группа «Аквилон» Ойкумена Л1 (ЛЭК)
Страхи застройщиков по поводу новых поправок в 214-ФЗ оправдались. Только оказалось, что боялись они совсем не того, чего следовало. Теперь десятки компаний не знают, как достроить свои жилые комплексы, а власти — как не допустить появления свежих обманутых дольщиков.
Эскроу, один счет — один объект, строгий контроль от банков — в общем все, чего боялись на протяжении последних лет из-за законодательных инициатив по 214-ФЗ застройщики оказалось совсем не страшным. Компании постепенно привыкают к новым правилам и продолжают выводить новые объекты на рынок. Однако неожиданно возникла неувязочка с проблемными объектами. Квартиры в них запрещено продавать (Росреестр не в праве их регистрировать), если просрочка по вводу составила более полугода. «Действительно закон не оставляет нам возможности для диалога и трактуется однозначно. Мы обязаны направлять уведомления о просрочке в Росреестр, — говорил на круглом столе, который прошел в начале октября заместитель председателя Комитета по строительству Евгений Барановский. — ... Единственный выход в данной ситуации для застройщика, который мы сейчас видим — заключение и регистрация дополнительных соглашений с дольщиками о продлении сроков строительства. Положительный опыт в этом направлении уже есть».
«Никогда такого не было, и вот опять»
Уже не первый раз законодательные инициативы в сфере долевого строительства приводили рынок в ужас. Последние новации, как оказалось, не мешают выходу на рынок новых проектов (что предсказывалось), но вместо того, чтобы не допускать появления обманутых дольщиков (для этого трудятся наши законодатели), наоборот, могут привести к появлению новых пострадавших покупателей квартир. Причем в «черный список» попадают и так проблемные объекты, для которых остановка продаж смерти подобна.
На сегодня известно, что в Петербурге заморожены продажи в 38 жилых комплексах, в Ленобласти — в 36. Не факт, что не будут появляться новые жилые комплексы, пораженные в правах. По словам заместителя председателя правительства Ленинградской области по строительству Михаила Москвина, в Минстрое знают об этой ситуации, планируется, что в ближайшее время будут внесены изменения в закон, призванные эту проблему решить. Но пока что единственная возможность вернуть право регистрации ДДУ для застройщика с просрочкой является заключение дополнительного соглашения о переносе сроков сдачи со 100% дольщиков — для больших проектов такой путь невозможен. Как пояснили в правительстве региона, пока что только два застройщика смогли вернуть себе право продавать квартиры — «Козерог» в Киришах и «Тараформ» (видимо, малоэтажный ЖК «Солнечная сторона») в Кингисеппе.
В общем, хотели как лучше, получилось как всегда. Впрочем, тем, кто строит вовремя, беспокоиться не о чем. А тем, кто постоянно срывает сроки, стоит закупить валидол.
Александр Рогатых, председатель совета директоров холдинга «Аквилон Инвест»:
К нововведению можно относиться двояко. В целом, действительно, мера оправдана и исключает возможность появления новых обманутых дольщиков. Покупатели не всегда могут реально оценить риски строительства, тем более что в проблемных объектах мы видим демпинг — цены зачастую существенно ниже рынка. Мы наблюдали немало ситуаций, когда один объект достраивался за счет дольщиков других проектов. До какого-то момента такая схема работает, но она практически всегда обречена.
С другой стороны, под раздачу могут попасть и финансово стабильные компании: ввод дома может сорваться из-за задержек со стороны монополистов или изменений норм и требований. В данном случае вина застройщика непонятна, он становится заложником ситуации. Однако к моменту сдачи дома при правильно просчитанной финансовой модели большинство квартир уже продано, и средства на завершение строительства должны быть получены в полном объеме, так что остановка продаж не должна оказывать большого влияния. Новые нормы, вводящие понятие «Один объект — один застройщик» по сути должны исключить негативные последствия, связанные с влиянием одного затянувшегося проекта застройщика на другие. Многие компании для большей финансовой прозрачности работали по такой схеме и до того, как она стала обязательной, однако на рынке пока остаются и объекты, которые достраиваются по старым правилам. В данной связи норма требует некоторых корректировок.
Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена»:
Запрет регистрации ДДУ в проектах с переносами сроков сдачи не решит проблему обманутых дольщиков. Более того, это может ее усугубить. Важно понимать, что перенос срока ввода дома в эксплуатацию не всегда зависит от застройщика и на дольщиков никак не влияет. Для дольщиков есть только одна ключевая дата — передача ключей. Надежные девелоперы крайне редко задерживают выдачу ключей новоселам. А вот перенос срока ввода недвижимости случается очень часто. Причины могут быть разные — долгая проверка документов или выдача разрешения на строительство сроком меньше, чем необходимо по нормативам. Все эти проблемы обычно решаются быстро и никак не касаются качества жилья и дат, указанных в ДДУ. Но когда дольщик слышит о переносе срока у него сразу же возникает желание расторгнуть договор. Вокруг объекта поднимается информационный шум, который очень сложно успокоить. В итоге люди начинают бояться покупать квартиры, что негативно сказывается на темпе строительства.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
Не всегда задержки происходят по вине застройщика. Иногда виноваты монополисты. На этот процесс влияют и постоянно появляющиеся поправки в законе, которые не учитывают некоторые