Мелочь для жизни

Малогабаритные студии и «единички» продолжают оставаться лидерами спроса на первичном рынке. Специалисты считали, что с возрождением ипотеки увеличится и потребность населения в более просторных квартирах. Однако серьезного сдвига не произошло — минимальная сумма сделки остается основным критерием при выборе жилья.

Застройщики, работающие в сегменте массового спроса, стараются предусмотреть в своих проектах как можно больше студий, однокомнатных и небольших двухкомнатных квартир. В некоторых новостройках о «трешках» вообще речь не идет или такие варианты единичны.

Несмотря на обилие малогабариток, цена «квадрата» в них значительно выше, чем по остальным типам жилья: в среднем разница составляет около 20%. Сегодня минимальная стоимость крохотной квартиры в новостройке, которую должны сдать в обозримом будущем в городе или рядом с ним, редко составляет менее 2 млн рублей. И это при условии, что все деньги покупатель отдаст сразу. Причем в подавляющем большинстве проектов все «единички» распродают задолго до завершения стройки.

Из молодых — да собственник

В ГК «ЦДС» отмечают, что за последнее время покупатель-«минималист» изрядно помолодел. Средний возраст граждан, приобретающих малогабаритные квартиры, составляет 26–30 лет. Еще пару лет назад клиентов моложе 35‑ти практически не было.

«Основные покупатели скромных вариантов — это совсем молодые семьи, которым в большинстве случаев помогают средствами родители. Они расценивают такое приобретение исключительно как свою «первую квартиру» и надеются впоследствии обзавестись более просторным жильем«, — говорит заместитель генерального директора компании Инна Малиновская.

В инвестиционных целях в ЦДС покупают около 10% квартир, причем большей площади. Граждане считают, что такое жилье выгоднее сдавать в аренду. Почти все маленькие квартирки, напротив, приобретают для собственных нужд.

В ЦДС можно вписать бюджет сделки в 2 млн рублей. Например, базовая стоимость студий площадью 26,24 кв.м в комплексе «Пулковский» на пересечении Дунайского проспекта и Пулковского шоссе составляет 2,575 млн рублей. Однако при единовременной (в течение месяца) оплате дается скидка в 20%. Ввести объект в эксплуатацию планируют во втором квартале 2013‑го.

В домах высокой готовности, например в комплексе «Острова», который сдается в этом году, минимальная площадь оставшихся в продаже квартир составляет 32,64 кв.м (14,4 кв.м — комната и кухня — 7,48 кв.м).

Купить такое жилье можно за 3,297 млн рублей. При 100% оплате застройщик скостит 10%. Кроме того, компания предоставляет скидки по специальной акции. Фактически каждый 10‑й кв.м, оплаченный в течение недели, покупателю дарят. При таком раскладе квартира подешевеет до 2,695 млн рублей.

Жить или вкладывать?

В компании «Отделстрой» говорят, что 1 кв.м однокомнатной квартиры примерно на 10–12% дороже, чем в трехкомнатной. Конечно, при прочих равных условиях (вид из окон, этаж).

Опрос, проведенный фирмой в этом году, показывает, что 76% потенциальных покупателей собираются жить в квартире сами, еще 12,3% приобретают жилье для детей или родителей. Сдавать его в аренду планируют 4,9% клиентов, перепродать — 3,5%. Еще 3,3% просто вкладывают имеющиеся накопления, не уточняя, как именно будут использовать квартиру.

Но инвесторы «Отделстроя» отличаются от ЦДС-овских. «Для последующей сдачи в аренду чаще всего приобретают студии. Они дешевле «единичек», а арендные ставки практически одинаковые. Для последующей перепродажи востребованы «двушки». На финальном этапе строительства этот тип квартир расходится лучше всего, а у застройщика остается не так много предложений«, — говорит начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.

По его словам, инвестиционный покупатель стремится перепродать квартиру до подписания акта приема-передачи. В этот период жилье можно реализовать по цене уже готового и в то же время избавить себя от проблем с налогами и длительным оформлением права собственности.

"Формат малогабаритных квартир будет востребован всегда. Причины, по которым их покупают, никуда не денутся. Всегда будут молодые люди, желающие жить отдельно от родителей, будут создаваться новые семьи и т. д.«, — поясняет Николай Гражданкин.

В уже сданных его компанией корпусах «Нового Оккервиля» остались только две однокомнатные квартиры. Одна — без отделки, 38,2 кв.м — стоит 3,25 млн рублей. Вторая — 35,7 кв.м, но с отделкой — обойдется в 3,3 млн. Жилье оформлено в собственность застройщика и реализуется по договору купли-продажи.

В пусковом комплексе второй очереди «Нового Оккервиля», который сдается в конце 2012‑го, наиболее ходовые и привлекательные варианты уже проданы: студий не осталось, а «единички» предлагаются в основном на первых этажах. Например, однокомнатная квартира площадью 38,9 кв.м будет стоить 2,58 млн рублей. В корпусах со сроком сдачи в 2013–2014 годах выбор больше и цены ниже.

С прицелом на будущее

В ЖК «Тринити» от компании «ЮИТ» минимальная стоимость квартиры при оформлении ипотеки или единовременной оплате составляет 3,622 млн рублей (71 013 руб./кв.м).

За эту сумму можно получить «единичку» общей площадью 43 кв.м, с балконом, просторной кухней (15 кв.м) и кладовкой (3 кв.м). Все стены шпаклюются и ошкуриваются и пригодны для покраски или оклейки обоями.

Квартиры в готовом корпусе «Комендантского квартала» продаются от 4,16 млн рублей. Площадь «единичек» варьируется от 35 до 51 кв.м, «двушек» — от 61 до 78 кв. м.

У Городской ДомоСтроительной Компании самый дешевый «квадрат» в проекте «Южный», что на пересечении Ленинского проспекта и проспекта Кузнецова. Цены здесь начинаются от 62 000 рублей за кв. м.

Однако однокомнатная квартира в корпусах со сроком сдачи во втором квартале 2012‑го обойдется уже в 72 000 рублей за «квадрат», и это при единовременной оплате. Минимальный размер — 35 кв.м (комната 15,8 кв.м плюс 10‑метровая кухня). Общий бюджет покупки при 100% оплате составит 2,5 млн рублей.

В жилом комплексе «Каролина» на Народной улице «единичка» (40,58 кв.м) будет стоить уже 3,045 млн рублей. Ввести объект в эксплуатацию планируют в 2011 году, так что практически все квартиры уже распроданы.

Компания «ЛенСпецСМУ» предлагает клиентам студии с минимальным метражом от 27 кв. м, однокомнатные квартиры — от 32 кв. м. Например, в комплексе «Юбилейный квартал» самый недорогой вариант стоит от 2,6 млн рублей. В проекте «Ласточкино гнездо», который выведут на рынок в ближайшее время, цены будут существенно ниже, чем в остальных комплексах компании: земля досталась застройщику относительно недорого.

Генеральный директор ЗАО «ЦУН ЛенСпецСМУ» Ирина Онищенко полагает, что примерно 15–20% клиентов приобретает квартиру в новостройках с целью инвестирования: «Как правило, люди, покупающие жилье на стадии фундамента, делают это для дальнейшей перепродажи. К моменту ввода дома в эксплуатацию в предложении не остается малогабаритных квартир, и, следовательно, их цена существенно возрастает. В аренду жилье в новостройках обычно сдают те, кто вложился в квартиру для своих, пока еще маленьких, детей. Доходы от аренды позволяют им выплачивать кредит, и к моменту перехода детей к самостоятельной жизни такая квартира полностью принадлежит им».

Торговля рулит

«Главстрой-СПб» предлагает в «Северной долине» однокомнатную квартиру площадью 34,43 кв.м (13 кв.м — кухня, 14,35 кв.м — комната, совмещенный санузел и балкон размером 2,45 кв.м) с чистовой отделкой за 2,41 млн рублей. Дом будет готов в конце 2013 года.

Директор по маркетингу и продажам компании Михаил Бузулуцкий говорит, что все квартиры распродаются до ввода объекта в эксплуатацию: "Практически все наши покупатели приобретают жилье для собственных нужд. Число инвесторов невелико: наше предложение всегда выгоднее, а в продажу выводятся все новые корпуса.

Сроки строительства сжатые: до полутора лет«.Наиболее доступное по стоимости «квадрата» предложение от компании Л1 (ранее — ЛЭК) — в комплексе «Лондон Парк». Квартиры во второй очереди выставлены от 53 600 рублей за кв. м.

Есть и специальное предложение — ограниченное количество студий по 28 кв.м, оцененных в 1,6 млн рублей. Сроки ввода этого объекта уже переносились. В комплексе «Граф Орлов» на Московском проспекте квартира-студия площадью 25 кв.м (также в рамках акции) стоит 1,66 млн рублей. Ее стандартная цена — 1,94 млн. "Портрет покупателя практически не меняется.

На первом месте — работники торговли, за ними следуют специалисты из сферы образования и медицины. Если сравнивать с прошлым годом, вырос спрос со стороны покупателей-мужчин. Их доля сегодня превышает 60%«, — говорит Ольга Козимянец, исполнительный директор «НДВ СПб» (эксклюзивный продавец квартир Л1).

Резюме

По данным КЦ «Петербургской Недвижимости», доля жилья категории «масс-маркет» в общем объеме предложения составила 87,7% на начало IV квартала. И вряд ли будет снижаться. Масштабные проекты бизнес-класса и уровня «комфорт» время от времени появляются на рынке, но доля жесткого «эконома» растет, пожалуй, даже с опережением.

Процент «единичек» в общем объеме предложения явно не соответствует спросу и ограничивается лишь требованиями СНиПов. Если застройщики получат доступ к недорогим зарубежным проектам, где в основе — иные стандарты, этот перекос может быть компенсирован.

Серьезные риски политического свойства — расселение центра, сокращение бюджетного финансирования «социалки» и инженерии — скорее затронут более дорогой сегмент. Человек, накопивший на свою первую студию, пока еще не придает значения качеству окружающей среды.

Автор: Дмитрий Синочкин, Андрей Некрасов, Недвижимость и Строительство Петербурга 29.11.2011
По теме: