Лучше подстраховаться

Категория: Полезное

То, что дом можно застраховать от пожара или потопа — известно хорошо, и в наше неспокойное время мало кто из домовладельцев рискнет махнуть на оформление такой страховки рукой. А вот о том, чтобы подстраховаться заодно и на случай, когда дом разрушат в строгом соответствии с законом или оставят в целости или сохранности, но у вас так же по закону отберут, задумываются не все. А зря.

На языке профессионалов защита от таких рисков называется титульным страхованием. И обходиться без него в наши дни также самонадеянно, как без обычного страхового полиса. Атака, начатая недавно Минприроды на владельцев подмосковных коттеджей, доказывает это весьма убедительно. Однако стоит иметь в виду, что титульное страхование загородных домов, дач и коттеджей — дело непростое. Прежде всего потому что их довольно сложно точно оценить. Если городские квартиры в большинстве своем типовые, и оценить их можно не глядя с достоверностью до 5%, то с загородной недвижимостью так не получится.

Второе отличие: в соответствии с законодательством земельный участок и здания на нем — это разные объекты. Они, конечно, неразрывно связаны, но свидетельства о регистрации собственности будут разными. Так что если покупатель приобретет только строение, он и будет владеть только им, без земельного участка — такая ситуация вполне возможна. Может случиться и так, что на одном земельном участке (один объект права) находится несколько строений. 

Сама процедура оформления сделки с загородными объектами намного более громоздкая. Это связано и с большим набором документов, и пока еще новизной законодательства, основой которого является Земельный кодекс (ЗК), принятый в 2001 г. До сего дня еще не в полной мере сформированы законы и подзаконные документы, которые строго бы определяли последовательность действий в этих сделках. Даже процесс кадастрирования земельных участков не вполне одинаков не только в разных регионах страны, но и в разных районах Московской области. 

Есть еще один аспект, которого нет в городе, — целевое назначение участка. На земле поселений любое строительство законно, а вот на землях сельскохозяйственного назначения — не всякое. В начале 1990-х гг. под фермерские хозяйства выделялись прекрасные наделы — большие (до 20 га), удаленные от старых деревень. Всем бы хороши они для строительства коттеджей, но только закон это запрещает. А значит, попытка что-то возвести на такой земле без предварительного изменения ее статуса приведет к вмешательству районной прокуратуры. А то, что к тому моменту окажется уже построенным, будет подлежать сносу. 

Еще существуют земли особо охраняемых территорий и объектов. На первый взгляд, с ними все просто — строительство однозначно запрещено, но в реальности все не так. Законодательство позволяет определенное использование, и государственные или муниципальные органы иногда представляют эти земли в долгосрочную аренду для некоторого «обустройства» — фактически там строится жилье, но произносить само это слово нельзя, и застройщики пользуются формулировками вроде «обустройство в целях улучшения возможностей отдыха». В ряде случаев ситуация шажочек за шажочком выходит за рамки дозволенного, и вот уже начинается строительство серьезного капитального коттеджного поселка при наличии разрешения на несколько временных построек. Дальнейшая судьба подобных объектов весьма туманна. 

Все эти детали вызывают дополнительные проблемы при проверке юридической корректности сделки. Ведь ясно, что любой дефект, даже на первый взгляд малозначительный, может стать поводом для спора и судебного иска.

И о деньгах

Наиболее популярные у страхователей сроки договоров — год, три и десять. Два последних тесно связаны с нормами Гражданского кодекса: три года — общий срок исковой давности, десять — в особых случаях, когда сделку пытаются представить как изначально ничтожную. Что касается одного года, то никакими нормами закона такой срок не подкреплен — здесь граждане, вероятно, исходят из той логики, что если за год сделка не оспорена, то, вроде как, и дальше все будет нормально. Средние по рынку тарифы страховых компаний: 0,8% от стоимости имущества при заключении договора на один год, 1,5% — на три года и 4% — на десять лет.

Что касается определения стоимости недвижимости, то закон говорит, что этот вопрос является предметом переговоров сторон, но итоговая сумма не может превышать действительную стоимость объекта страхования. Решают проблему путем привлечения оценщика, имеющего лицензию на работу с земельными участками и строениями. А с учетом того, что недвижимость в последние годы постоянно дорожает, возможна коррекция страховой суммы — естественно, с соответствующей доплатой со стороны клиента. 

Страховщики говорят, что они выполняют ту же работу, что и риэлторы и нотариусы — проверяют юридическую чистоту сделки. Но есть и существенное отличие: за качество своей работы страховщик отвечает реально собственными деньгами. Что приводит к очень большой тщательности: проверка документов длится 5-10 дней и стоит около 3-5 тыс. руб. Если договор страхования впоследствии будет заключен, эти деньги будут зачтены. Если нет — деньги удерживаются, а клиент вполне может считать их платой за дополнительную юридическую экспертизу.

11.01.2018
По теме: