Хочу сдать в аренду квартиру с последующим выкупом. Как это сделать?

Здравствуйте! Я хочу сдать в аренду квартиру с последующим выкупом. Цена определяется на момент продажи, но с внесением залога. Вопрос: аренда входит в размер залога или нет? Подскажите, как лучше оформить договор?

Евгений, денежную предоплату при покупке/продаже квартиры правильней называть не залогом, а авансом и задатком. Касаемо вашего вопроса, аванс, внесенный покупателем, в случае, если сделка не состоится, возвращается покупателю.

Касаемо документов — нужно составить авансовое соглашение, оно должно содержать следующие пункты: продажная стоимость квартиры и стоимость, которая будет указана в договоре; случаи возвращения и невозвращения предоплаты (предоплата не возвращается в случае отказа от покупки квартиры со стороны покупателя и предусматривается возврат аванса покупателю в двойном размере при продаже квартиры третьим лицам в период действия договора о внесении аванса); срок выхода на сделку; сроки освобождения квартиры; сроки снятия с регистрационного учета; определение того, кто оплачивает банковскую ячейку, нотариальные услуги и регистрацию договора купли-продажи.

На практике, сумма аванса составляет около 5% от стоимости квартиры. Так продавец получает гарантию, что усилия по подготовке сделки не пропадут, а покупатель страхуется от того, что кто-то сможет «перебить» покупку, ведь ему в этом случае должны будут возвратить уже 10% от стоимости недвижимости.

Важно включить пункт о возвращении предоплаты при возникновении обстоятельств, препятствующих приобретению квартиры покупателем (например, при обнаружении неузаконенной перепланировки, прав третьих лиц на квартиру или каких-либо несоответствий с законом в ее «истории»). Также, покупатель может потребовать прописать в авансовом соглашении обязательства продавца предоставить ему возможность проверить юридическую чистоту квартиры и обеспечить личное присутствие при получении справок из паспортного стола, домоуправления и некоторых других. Требования эти законны, у продавца не должно быть оснований от них отказываться.

Другое дело с задатком. В соответствии со ст. 381 ГК РФ задаток возвращается в двойном размере не только «при продаже квартиры третьим лицам в указанный срок», но в любом случае при отказе продавца от сделки. Поэтому пойти на подписание соглашения о задатке вы можете только при стопроцентной уверенности в том, что в оговоренные сроки вы сможете обеспечить исполнение договора.

Обратите внимание, что при подписании «Договора о внесении аванса», важно проговорить все аспекты предстоящей сделки, обсудить максимум возможных нюансов. Обязательно обговорите, кто несет расходы по сделке, в каком банке будет происходить закладка денег, в какой форме будет составлен договор купли-продажи — нотариальной или простой письменной, кто будет составлять договор и т.д. Как правило, в типовых бланках договора все эти моменты предусмотрены. Договор составляется в двух экземплярах, один из которых остается у вас, второй отдается покупателю. Нотариального заверения обычно не требуется, но в случае если покупатель на этом настаивает, такой вариант возможен.

Не забудьте уточнить перечень необходимых покупателю документов по квартире, помимо тех, которые нужны для регистрации сделки.

Вот необходимые ключевые понятия и термины, используемые в договорах о внесении аванса.

Срок аванса — в этом пункте указано, до какого дня (включительно) сторонам необходимо подписать договор купли-продажи. В случае если сделки не произошло по вине покупателя, аванс остается у Вас (если это оговорено в договоре о внесении аванса), и Вы можете снова выставлять квартиру на продажу. В случае же Вашей вины — Вы обязаны вернуть все полученные деньги. Результат влияния форс-мажорных обстоятельств обычно описывается в договоре.

Физическое освобождение квартиры — срок, в который Вы обязаны после регистрации договора купли-продажи вывезти все свои вещи и передать ключи от квартиры новым хозяевам.

Юридическое освобождение — срок, в который все зарегистрированные в проданной квартире люди обязаны прописаться по новому месту жительства. Не забудьте, что при принятии аванса — любые договоренности должны быть зафиксированы в письменном виде и подписаны обеими сторонами предстоящей сделки. Так, все устные договоренности могут по-разному трактоваться.

По вопросу отнесения арендной платы в счет аванса вы можете принять решение совместно с покупателем. Здесь нет ограничений и стороны сами определяют засчитывать арендные платежи в качестве аванса либо нет. Если вы решите оформить арендную плату в качестве аванса, то в договоре это будет выглядеть как внесение аванса в рассрочку с указанием сроков платежей и их размеров.

 

12.12.2017
По теме:
Скидки