Как продать квартиру дороже?

Категория: Полезное

Документы — впрок

Сначала о юридической подготовке. Общее правило: чем больше документов у вас готово, тем больше это понравится покупателю. Возникает впечатление, что сделка пройдет легко и без осложнений — это привлекает.

Идеальный вариант: все документы собраны, все жильцы выписаны. Если квартира стоит в прямой продаже, то лучше всего сделать именно так. Видя такую готовность, потенциальный покупатель будет смотреть на квартиру уже с позиций хозяина.

«На рынке немало людей с деньгами, которые хотят купить квартиру как можно быстрее. Любая возможная задержка для них — повод отказаться от объекта. В одном из десяти случаев обязательно окажется, что люди думали, что им есть куда выписываться, а на самом деле — не получается», — комментирует директор Петроградского отделения «Адвекс-РОССТРО» Юрий Воробьев.

Если в жилье прописаны несовершеннолетние, то лучше запастись справкой из РОНО (теперь эти документы выдают органы опеки и попечительства). У этого документа нет срока давности, а получать его все равно придется.

«Заранее стоит получить и технический паспорт жилья. Это документ действителен вплоть до очередной государственной переоценки жилого фонда. Можно не бояться, что он быстро потеряет силу», — говорит заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. 

Если квартира переходила по дарственной или завещанию, стоит за-благовременно озаботиться справкой из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по соответствующим налогам (на дарение или завещание). Эти документы также бессрочны.

Генеральный директор агентства «Невский простор» Александр Гиновкер добавляет: «Иногда оказываются не в порядке документы на квартиру, особенно это касается приватизации „первой волны“, еще до возникновения ГБР. Встречаются неправильно оформленные справки из жилищных кооперативов. Все нюансы не перечислить. Лучше всего обратиться к специалисту: договор с агентством должен предусматривать анализ документов. По этому же договору агент может и помочь их собрать».

Наиболее оптимальный вариант при «встречной» продаже — заранее подобрать устраивающий вас вариант для переезда. Если с вашей стороны вся цепочка собрана, для покупателя это практически идеальный вариант, не обещающий дальнейших задержек.

Ремонт, цены и эмоции

Теперь о том, как сделать жилье физически привлекательнее в глазах покупателя. Общее правило: вложения в ремонт квартиры при продаже не окупаются, это подтвердит любой профессионал. Однако навести некоторый «марафет» оказывается оправданно. 

«Может быть, квартиру и не удастся продать дороже, но она уйдет быстрее. Если потенциальный покупатель видит на просмотре жилье в запущенном состоянии, он обычно даже не станет торговаться, а просто повернется и уйдет. Как это перевести в доллары?» — поясняет Юрий Воробьев.

Подготовка влияет прежде всего на скорость продажи. Скажем, вы хотите поменять квартиру, но ваш переезд состоится на полгода позже: сколько это стоит?

Далее, подготовленная к продаже квартира привлекает большее число потенциальных покупателей. В этих условиях вам легче будет торговаться и меньше придется «двигаться» в цене (сегодня продажи, как правило, идут по меньшей стоимости, чем заявлено в рекламе; разница в отдельных случаях может доходить до 10-15%).

Если у вас больше одного претендента на объект, вы сможете выбрать того, за которым тянется более короткая цепочка сделок, тем самым уменьшив риск, что она развалится.

Кто бы что ни говорил, а покупки — от портмоне до квартиры — мы совершаем эмоционально. Объект должен просто понравиться покупателю. Обоснования потом люди придумывают самые абсурдные — к примеру, одну из двух квартир купили якобы потому, что на стенах в ванной не было кафеля — мол, меньше работы при ремонте, не надо отбивать:

Несколько маленьких хитростей, как и когда показывать жилье. Если вид из окна — сильная сторона вашего жилья (на парк, лес, воду, исторические памятники), настаивайте на просмотре в светлое время суток и не прячьте окна за занавесками. Если, напротив, окна выходят в стену соседнего дома, на заводские корпуса и т.п., то не стоит пускать покупателей днем. Сумерки за окном и красивые шторы произведут куда лучшее впечатление.

Встречайте потенциального покупателя в том месте, которое ему будет легко найти: в метро, у крупного универсама или кинотеатра — в местах, которые ему покажет любой прохожий. Не получится ничего хорошего, если он полчаса будет разбираться в хитросплетениях питерских улиц и нумерации домов: любая отрицательная эмоция на просмотре — враг продавца.

Свежесть и простор

Еще один момент, часто упускаемый из виду, — запах. Он сильнейшим образом влияет на наше эмоциональное восприятие, хотя мы часто и не осознаем его роль. Запах домашних животных в показываемом жилье крайне нежелателен. 

Постарайтесь на какое-то время отселить ваших питомцев к знакомым и тщательно удалите оставшийся от них аромат. Отпугивает покупателя и затхлый запах, который нередко встречается в квартирах, где живут пожилые люди. 

Один из простейших способов — опрыскать освежителем или выставить открытую банку кофе. 

Если эти средства не помогают против стойких ароматов, покрасьте что-нибудь: запах краски потенциальный покупатель воспринимает со знаком «плюс»: новая квартира в его сознании и так связана с ремонтом. Тем более что в старой квартире всегда найдется что подновить: покрасьте, к примеру, радиаторы парового отопления.

Покупателя привлекают квартиры просторные, чистые и светлые. Удалите из комнат всю ненужную мебель. Если что-то собираетесь выбросить или отвезти на дачу после переезда — лучше это сделать заранее. Чем меньше мебели, тем просторнее вы-глядит жилье. Разумеется, на виду не должны оставаться пустые банки и коробки.

Цветы в подъезде

Обычно покупатели дотошно не изучают состояние труб, но сантехника должна работать. «Когда клиенты слышат объяснения владельцев, мол, здесь надо только трубу починить, треть из них сразу разворачивается и уходит. Ведь может статься, что менять надо весь стояк. Так что сантехника лучше вызвать самостоятельно, не пытаясь сбросить эти проблемы на новых хозяев», — советует Юрий Воробьев. 

Пугают покупателей и следы протечек на стенах и потолке. Все понимают: эта проблема не решается дополнительной банкой шпаклевки. Протечки могут быть случайными (один раз залили соседи сверху) или регулярными (течет крыша дома), но привлекательности квартире они точно не добавят. Не поленитесь их забелить. Но перекрашивать потолки полностью неразумно — это неоправданные затраты сил.

Если в окнах в квартире не хватает стекол — это воспринимается весьма негативно. Потратиться на стекольщика обоснованно. А вот менять окна целиком смысла нет, даже если рамы находятся не в лучшем состоянии.

Наконец, обои. В большинстве случаев с ними ничего делать не надо, однако свисающие со стен обрывки могут оставить у покупателя неприятный осадок от посещения. Самый дешевый выход: купить какие-нибудь простенькие светлые обои и оклеить комнату заново. Помимо прочего светлые тона зрительно увеличат объем помещения.

Последний момент — подъезд. Как ни парадоксально, но именно вложения в парадную могут оказаться сверхвыгодными при продаже квартир. Особенно — дорогих. Человек, как правило, покупает в квартире голые стены с намерением все сделать по-новому, а вот тратиться на ремонт подъезда он не планирует.

В «Бекаре» приводят пример, когда вложения в ремонт лестницы на сумму $10 000 подняли стоимость квартиры с $300000 до $350000. «Я сам развешивал акварели в парадной перед продажей одной из квартир в старом фонде, это отлично работает — цена квартиры поднимается на глазах. Сильно удорожает жилье и организация видеонаблюдения в подъезде. Затраты же на это — всего несколько сотен долларов», — говорил Леонид Сандалов.

Вспомнил он и другую историю. Хозяин отказался потратить $2000 на ремонт разбитого подъезда, из-за чего квартира за $250 000 зависла в листинге на несколько месяцев.

В типовых домах, конечно, цена вопроса меньше. Но, безусловно, есть смысл перед приемом покупателей хотя бы закрасить надписи на стенах в подъезде и ввернуть лампочки. Еще лучше расставить горшки с цветами. Впрочем, решите сами, уместно ли это делать именно в вашем доме…

11.01.2018
По теме:
Скидки