Как оценить свои риски в долевом строительстве

Категория: Полезное

Сегодня в Петербурге тысячи людей не боятся вкладывать свои средства с строительство новых домов — долевое строительство стало довольно обыденным явлением. И этот рынок продолжает набирать обороты — практически ежемесячно в городе начинается очередная стройка. Покупатели покупают квартиры в новостройках — берут ипотеку, вступают в ЖСК, но чаще всего строящуюся недвижимость покупают с заключением договора участия в долевом строительстве.

Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает, что при заключении ДДУ застройщик обязуется построить дом и передать его в эксплуатацию в предусмотренный договором срок и передать дольщикам квартиры (или иные объекты недвижимости). Строительство может производиться собственными силами (средствами) строительной компании и (или) с привлечением других лиц.

Согласно сегодняшнему законодательством, ДДУ — это единственный законный способ для привлечения денежных средств граждан для строительства жилой недвижимости. Именно об этом и напоминают нам надписи на рекламных растяжках новостроек о том, что «Объект строится по ФЗ-214». Однако только таким надписям верить нельзя, — помните, что необходимо детально изучить все прописанные условия в вашем договоре о долевом строительстве. Это существенно снизит ваши риски.

Существенные условия ДДУ

Чтобы заключить ДДУ законно, и, соответственно, провести его государственную регистрацию, в договоре должны быть определены существенные условия. Только после госрегистрации ДДУ имеет юридическую силу. Как говорится в законе № 214-ФЗ, всего таких условий можно выделить пять. Другие условия договора являются несущественными.

1) Предмет договора долевого участия в строительстве — это конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика. Он подлежащий передачи дольщику. В ДДУ должны быть прописаны точные характеристики объекта строительства — общая проектная площадь объекта, место расположения, этаж, проектный номер и строительные оси.

2) Срок завершения строительства объекта и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Застройщик обязан передать дольщику квартиру не позднее срока, который предусмотрен договором. Этот срок един для участников долевого строительства. При этом обратите внимание, что «Срок ввода объекта в эксплуатацию» и «Срок передачи ключей» — это разные понятия. В случае изменения сроков строительства, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

3) Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена — это размер денежных средств, которые дольщик должен уплатить для строительства объекта долевого строительства, она зависит от установленной стоимости от застройщика. Оплата по договору долевого участия должна осуществляться только после регистрации договора в государственном органе. Основанием для изменения цены договора могут являться изменение площади квартиры, которые подтверждены после обмера ПИБ.

4) Гарантийный срок на объект долевого строительства должен быть установлен договором и для самих объектов долевого строительства не может составлять менее чем пять лет, а для технологического и инженерного оборудования — менее чем три года. Гарантийный срок начинает исчисляться с момента подписания акта-приема передачи объекта долевого строительства дольщику.

5) Способы обеспечения исполнения обязательства застройщика — это залог земельного участка, предоставленного для строительства. Также в этой роли могут выступить и права аренды, право субаренды на указанный земельный участок, залог строящегося на земельном участке многоквартирного дома.

Другие условия ДДУ

Несмотря на то, что другие условия договора являются несущественными, на них тоже надо обращать внимание, так как часто бывает, что именно в них и «собака зарыта». Так могут быть прописан пункты о снятии ответственности с застройщика за задержку сроков, передаче объекта и пр. 

Как отмечает Инна Петрова, юрист группы компаний «Правовая альтернатива», также некоторые застройщики могут прописывать в договоре подсудность споров, вытекающих из исполнения договора долевого участия, только по месту нахождения застройщика; возлагают на дольщика обязанность заплатить аванс за шесть месяцев за услуги управляющей организации.

В любом случае при заключении ДДУ не стоит брать конкретные отдельные пункты подписываемого договора, ведь этот документ подлежит совокупному анализу. Чтобы не попасть впросак, внимательно изучите и поймите Федеральный закон № 214-ФЗ, не стесняйтесь спрашивать юристов, брать консультации, проверять благонадежность застройщика, искать о нем информацию, смотреть рейтинги застройщиков. Все эти действия помогут вам уменьшить риски при покупке строящейся квартиры и подписать договор с уверенностью в завтрашнем дне.

Текст подготовлен Татьяной Мазановой при поддержке группы компаний «Правовая альтернатива» тел. (812) 679-97-99

11.01.2018
По теме: