Договор инвестирования и разрешение на строительство, помогите разобратся!

Категория: Вопросы юристу

Здравствуйте! Я хочу приобрести квартиру в строящемся доме. Смущает то, что застройщик предлагает свою форму договора - Договор инвестирования. В компании это объясняют тем, что такая форма не подлежит регистрации, поскольку разрешение на строительство этого дома выдано в 2004 году. Слава богу, мне удалось заметить, что срок этого разрешения истек в 2007г. Потом застройщик показал мне другое разрешение на строительство от 2008г. сроком по ноябрь 20011г. Правомерны ли действия застройщика и стоит ли покупать квартиру в этом доме?

Дмитрий, согласно Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (считается заключенным с момента гос. регистрации в Управлении Росреестра); либо путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; или жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Исходя из вашего вопроса, в данной ситуации законом не предусмотрено заключение такого типа договора, как договор инвестирования с физическими лицами, приобретающими квартиру на этапе застройки. Это значит, что юридически заключение подобного договора нарушает требования действующего законодательства РФ. Тем не менее, многие застройщики, путем заключения такого вида договора пытаются минимизировать свои расходы, а также существенно снизить свою ответственность, в том числе и в вопросе качества строительства.

Дело в том, что сам факт заключения договора инвестирования, т.е. договора не числящегося в 214-ФЗ в качестве оснований привлечения денежных средств граждан, может повлечь за собой неблагоприятные последствия. В их числе — невозможность регистрации права на квартиру на основании данного договора и акта приема передачи квартиры. В основном, в таких случаях, регистрация идет либо по решению суда, либо право изначально регистрируется на застройщика, а затем квартира продается.

Также, важно понимать, что при приобретении квартиры у частного застройщика необходимо проверять легитимность самого строительства. Но этим вопросом занимаются только специалисты, так как само разрешение на строительство может быть весьма различно по содержанию, а назначение земельного участка (вид разрешенного использования) может не соответствовать возводимому на нем строению. Также, у застройщика могут отсутствовать необходимые проекты и тех.условия на подключения инженерных коммуникаций (либо данные тех. условия выданы на подключение индивидуального жилого дома, а не многоквартирного и т.д.). Есть ряд вопросов, которые необходимо выяснять до покупки квартиры у конкретного застройщика. Вам необходимо обратиться за помощью к специалисту, чтобы он подробно изучил всю документацию застройщика.

13.12.2017
По теме:
Скидки