Что важнее для дольщика: срок подписания акта приема-передачи квартиры или планируемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию?

Категория: Полезное

Договор участия в долевом строительстве — это главный документ при покупке жилья в новостройке. Он должен быть составлен правильно.

Закон не устанавливает какую-то определенную форму договора, но диктует довольно жесткие требования к его содержанию. На практике, включая все обязательные пункты, застройщики самостоятельно разрабатывают и утверждают форму типового договора.

«При этом они нередко оставляют позиции, которые зачастую ущемляют права потребителей. Это показал анализ проектов договоров застройщиков-финалистов XI конкурса „Доверие потребителя“, — комментирует Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО. — Так, редко, но еще встречается, что в проекте договора указан только планируемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но нет конкретного срока передачи объекта долевого строительства. Только указывается, что это происходит не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В то время как для дольщиков принципиально важен именно срок подписания акта приема-передачи квартир».

В статье 4 214-ФЗ определено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать «срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Именно его нарушение чревато серьезными штрафными санкциями для застройщика, и именно это позволит дольщику правильно выстроить защиту своих интересов в суде, в случае нарушения застройщиком своих обязательств.

«В настоящее время сложилась судебная практика, при которой, в случае существенной просрочки передачи квартиры по ДДУ в установленный срок, суд встает на сторону дольщика, если в договоре указывается планируемый срок передачи квартиры, и расчет неустойки за просрочку производится именно с этой даты», — уточняет адвокат Анна Горбенко, консультант Комиссии по недвижимости.

На практике встречается множество оснований, по которым застройщик не может вовремя окончить строительство дома. Начиная с того, что заявленные застройщиком сроки строительства специально снижаются для повышения инвестиционной привлекательности объекта и заканчивая нехваткой денежных средств для окончания проекта или банкротством застройщика. Если застройщик по каким-либо причинам не может окончить строительство дома и ввести его в эксплуатацию в установленный в договоре срок, он, в соответствии с частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», обязан не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора.

И если дольщик принимает это предложение, то должно быть подписано дополнительное соглашение об изменении сроков строительства и сроков передачи квартиры, которое, кстати сказать, как и договор долевого участия (ДДУ), подлежит государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра. Но подписывать или нет такое соглашение — это не обязанность, а право дольщика.

Какие обязательные пункты должны быть в договоре с застройщиком, в том числе ДДУ?

Обязательные пункты (существенные условия) договора участия в долевом строительстве устанавливаются в п. 4 ст. 4 214-ФЗ и включают в себя:

  1. определение самого объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией (после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию);
  2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику ДДУ;
  3. цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  4. гарантийный срок на объект долевого строительства;
  5. способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. В качестве способов исполнения застройщиком обязательств выступают: залог, поручительство, обязательное страхование договора, отчисления застройщиком определенного процента денежных средств от цены договора в «Фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства».
  6. сведения об объекте социальной инфраструктуры, если он строится застройщиком за счет средств дольщиков. Порядок их применения детально расписан в 214-ФЗ.

Что изменится в обязательных пунктах в договоре с застройщиком после 1 июля 2019 года?

С 1 июля 2019 года, когда все застройщики будут обязаны привлекать денежные средства граждан для строительства МКД исключительно с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках, вместо перечня способов обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, в ДДУ должны будут указывать обязанность и условия уплаты денег по договору на счета эскроу.

Автор: Валентина Шестакова 23.01.2019
По теме:
Скидки