Честно о неустойках: сколько можно получить и как не остаться с носом?

Категория: Полезное

Дольщики научились болезненно наказывать застройщиков за срыв сроков строительства. В этом им помогают профи — юристы, обещающие золотые горы и кисельные берега. Сколько же можно «заработать» на застройщике и как не лишиться последнего?

По закону дольщик сегодня может получить внушительную неустойку за несоблюдение сроков передачи ключей по договору долевого участия. Если раньше застройщик мог практически безболезненно срывать сроки строительства, и даже считалось нормой, что сдача дома задерживается на год-другой, то сейчас приходится расплачиваться, причем речь идет о крупных суммах, вплоть до стоимости квартиры. Можно даже предположить, что дольщику выгодно, если застройщик не выполняет в срок свои обязательства — появляется реальная возможность подзаработать на нерасторопности строителей.

Как стать миллионером через много-много лет

Редкий застройщик раньше мог похвастаться точным соблюдением сроков ввода жилья и передачи ключей дольщикам. Задержками грешили и небольшие компании, и мэтры строительного бизнеса. В последние годы, после ужесточения долевого законодательства и вала исков от дольщиков с требованием компенсаций, застройщики стали более пунктуальными. Но в силу ряда обстоятельств не у всех получается. Так что очевидно, эффект от этих законодательных мер есть — как положительный, так и негативный (застройщик лишается средств на строительство). Так сколько может по закону получить дольщик, если возникла просрочка?

Как рассказали в «Полис Групп», сумма неустойки зависит от стоимости квартиры (нежилого помещения), а также процента снижения неустойки судом. К примеру, квартира стоит 1,4 млн рублей. Неустойка в день составит примерно 730 рублей (0,052% в день) или 266 450 рублей в год. Суд снизит эту сумму на 50% , но при этом взыщет моральный вред 10-15 тыс. рублей + расходы на представителя 15-30 тыс. рублей, также на всю эту сумму насчитает штраф 50%. Итого — это 178 225 руб. Если по максимуму: вред + судебные расходы + 50% штрафа= 267 337 рублей за год просрочки, подсчитали в «Полис Групп». Звучит соблазнительно, так что можно смело отправляться в суд, но...

«К нам приходит много дольщиков, сдача домов которых просрочена. Бывает, что на месяц-два, на очень короткий срок, и по закону такие дольщики уже могут получить неустойку. Но сумма будет незначительной. Мы в этом случае советуем договариваться с застройщиком, на скидки или какие-то дополнительные опции по квартире, решать вопрос сообща. Нюанс заключается в том, что не всегда требовать неустойку через суд имеет смысл. К примеру, у застройщика финансовые проблемы, нет на счету денег. В этом случае, даже получить судебное решение, которое обязывает застройщика выплатить определенную сумму, денег можно не получить или получить их через много лет», — рассказывает Анна Горбенко, юрист Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости.

«Разбирательство по иску дольщика в зависимости от загруженности суда может длиться от 6 месяцев в первой инстанции, 3-6 месяцев апелляция (если какая-то из сторон не согласна с вынесенным решением). Также не стоит забывать о сроках процедуры исполнения судебного решения в порядке исполнительного производства (от четырех месяцев до бесконечности)», — рассказали в «Полис Групп». Альтернатива — досудебное решение, преимущества которого: участник точно знает, на какую сумму он может рассчитывать (сумму причитающейся компенсации); точно определены сроки выплаты компенсации, которые составляют 1-3 месяца (что значительно меньше, чем при взыскании в судебном порядке).

Как зарабатывают на бумажке

Юридические компании, которые предлагают услуги по взысканию неустойки с застройщиков, стали настоящей головной болью для строительного бизнеса. Даже появился термин «потребительский экстремизм», когда застройщиков выжимают до последнего рубля и не дают нормально работать. Но, как говорится, сам виноват — получи. Тем не менее эксперты советуют очень осторожно относиться к процессу подачи исков и давлению на застройщика. Можно оказаться, как известная старуха, у разбитого корыта.

«Юридические фирмы активно пользуются желанием дольщика „заработать“. Причем многие предлагают оплатить их услуги после положительного решения суда. Звучит соблазнительно, однако, как я уже говорила, решение суда не означает автоматического получения денег от застройщика, а юристам придется заплатить согласно договору, если в нем говорится, что оплата производится после положительного решения суда», — рассказывает Анна Горбенко.

«То, что „снятие“ неустойки с застройщика давно уже превратилось в доходный бизнес, сегодня стало очевидно уже для всех, — говорит Надежда Калашникова, директор по развитию компании „Л1“. — Поэтому в последнее время суды все чаще встают на сторону застройщика. Пришло понимание, что защищая застройщика, они защищают большинство дольщиков, главная задача которых не завалить строительную компанию исками и таким образом еще сильнее отсрочить ввод дома в эксплуатацию, а быстрее получить квартиру». А главными бенефициарами от подобных исков являются адвокаты и целые юридические конторы с весьма внушительным рекламным бюджетом, добавляет она. Они всегда «в плюсе» и не несут никакой ответственности, спекулируя чувствами дольщиков и склоняя их к подаче исков даже тогда, когда дело заведомо проигрышное.

Другая неприятность может случиться с теми, кто решил разорвать договор с застройщиком. «Бывают случаи и хуже, юристы рекомендуют расторгнуть договор на покупку квартир, повод есть — просрочка сдачи объекта. Дольщик расторгает договор, и ему возвращают всю сумму на квартиру — на бумаге. Права требования на квартиру он лишается, денег у застройщика нет, и дольщик остается ни с чем. А юрист получает свои комиссионные», — рассказывает Анна Горбенко. «В любом случае, мы не рекомендуем расторгать договор с застройщиком, т.к. при расторжении договора дольщик теряет право требования на жилое помещение, а получает только право требования денежных средств. Если у застройщика денег нет, то и реализовать свое право будет трудно, а иногда и невозможно», — резюмирует юрист.

Дольщик не потребитель

Как это нередко бывает, хороший, на первый взгляд, закон, который должен защищать права дольщиков и стимулировать застройщиков выполнять свои обязательства, обернулся против самих покупателей квартир. Застройщики, нарушающие сроки строительства, сталкиваются с десятками законных исков и, удовлетворяя их, лишаются средств на стройку, порождая долгострои. Безусловно, никто не снимает с них ответственности, нарушение договора должно иметь последствия, но новые долгострои также никому не нужны. В конце января стало известно, что в Госдуме готовится законопроект, согласно которому планируется вывести дольщиков из-под действия Закона о защите прав потребителей. Сейчас дольщик имеет право получить неустойку по двум законам — проценты за каждый день просрочки по 214-ФЗ, а также 50% от полной суммы искового заявления по Закону о защите прав потребителя. Впрочем, будет ли этот законопроект принят, пока что неизвестно.

«Вывести дольщиков из-под защиты закона о защите прав потребителя — инициатива правильная, но несколько запоздалая, — считает Надежда Калашникова. — Строго говоря, дольщиков никогда нельзя было считать потребителями. Они приобретают актив, который смогут „потреблять“ только в будущем. И, разумеется, мотив получить прибыль от вложения своей доли в строительство, также присутствует. То есть налицо все признаки инвестиций (инвестор — лицо или организация, размещающие капитал, с целью последующего получения прибыли). Поэтому правильнее называть дольщиков „инвесторами“, а нормы Закона о защите прав потребителя по отношению к ним не применять».

Автор: Олег Воронин 21.02.2019
По теме:
Скидки