Аренда или собственность?

Категория: Полезное

В настоящее время жилая ипотека получила уже достаточно широкое распространение. Её механизм прекрасно отработан и не представляет сложностей. Логично предположить, что следующим шагом должно стать развитие коммерческой или «бизнес-ипотеки», то есть возможности приобретения организацией на свой баланс нежилых помещений на условиях ипотечного кредитования. 

Однако процесс развития данной банковской услуги идет не слишком интенсивно. Банков, официально заявивших коммерческую ипотеку в ряду кредитных продуктов, единицы и функционируют они в основном на территории Москвы и Московской области. В Петербурге же каждый случай кредитования оговаривается с банком индивидуально. В то же время спрос на коммерческую ипотеку достаточно велик, поскольку такой способ приобретения имущества имеет ряд существенных преимуществ:

  • деньги на покупку недвижимости не изымаются из оборота компании, что повышает показатели её прибыльности,
  • приобретенная в кредит недвижимость постоянно растет в цене и к моменту полного погашения кредитных выплат рост цены, скорее всего, полностью перекроет выплаченные проценты,
  • существует возможность приобретенную недвижимость сдавать в аренду и получать доход, позволяющий гасить кредитные выплаты.

Кроме того, коммерческая ипотека заметно выгоднее аренды, так как платежи не просто идут в затраты организации, а капитализируются в виде ликвидного актива.

Итак, при наличии значительного спроса, что же является причиной столь медленного развития данного вида кредитов?

Все специалисты однозначно сходятся на том, что основным камнем преткновения является несовершенство законодательства, в частности, закона «Об ипотеке». Дело в том, что в данном законодательном акте вообще не прописан порядок ипотечного кредитования для нежилых помещений. Кроме того, законодательно не разрешено оформлять закладную на приобретаемое помещение до момента заключения договора купли-продажи. 

Выходы из ситуации, разумеется, существуют.

Первый — это оплата кредитором продавцу недвижимости собственных средств и получение гарантии банка на оставшуюся сумму, регистрация собственности на покупателя и только после этого оформление закладной, получение кредитных средств и окончательный расчет с продавцом.

Во втором варианте покупатель также передает продавцу собственные средства, тот, в свою очередь, получает от банка обязательство выплатить недостающую часть в случае регистрации залога. Далее происходит регистрация залога на банк и заключение договора купли-продажи, после чего продавец получает оставшуюся часть от суммы сделки и происходит перерегистрация собственности.

Третий способ — это оформление кредита под залог недвижимости на компанию-продавца и выкуп этой компании покупателем.

Существуют и альтернативы коммерческой ипотеки, основной из которых является лизинг коммерческой недвижимости. Неоспоримым преимуществом лизинга можно считать четкое законодательное регулирование данного вида операций, а основной недостаток для заемщика — переход права собственности на объект только после окончательного расчета по договору.

Помимо нечеткого законодательного регулирования, существуют и другие препятствия для коммерческой ипотеки. В частности, достаточно неохотно банки кредитуют приобретение объектов недвижимости для целей собственного использования (например, под офис или склад). Несколько легче получить кредит на покупку производственной площади, и уж совсем не сложно — на крупные объекты, предназначенные для сдачи в аренду (бизнес и торговые центры).

Существенной сложностью для данного вида ипотеки банки называют также проблему рефинансирования ипотечных займов. Большинство банков рефинансируют (перепродают) ипотечные займы международным организациям, у которых есть жесткие стандарты и в них речь идет только о жилых помещениях. Таким образом, для финансирования таких кредитов банкам не приходится рассчитывать на международные ресурсы. 

Какие же общие условия предлагают банки для коммерческой ипотеки?

Такие кредиты выдаются на срок в 3-5 лет (хотя в последнее время некоторые банки озвучивают даже срок 10-20 лет). Выдаётся кредит в валюте (доллары или евро), под ставку от 10% годовых, и возможность выдачи кредита рассматривается, в среднем, две недели. Самым главным критерием является ликвидность приобретаемого имущества.

Как уже говорилось, в Петербурге сделки по коммерческой ипотеке, почти наверняка, придется обговаривать с банком индивидуально.

Олег Петровский
Генеральный директор Ипотечного бюро «ЛИСС-Терра»
Член Ассоциации кредитных брокеров Северо-Запада

11.01.2018
По теме: