Число уголовных и арбитражных дел, связанных с потребкооперацией, с кредитными союзами, и накопительными схемами, растет быстрее, чем доля сделок с использованием цивилизованного ипотечного кредитования.
Ипотечные кредиты в Петербурге предлагают три десятка банков. Активно действующих кооперативов и потребительских обществ — примерно столько же. На слуху или наиболее солидные и «раскрученные» из них (например, «Строй и Живи»), или замешанные в крупных неприятностях (ПО «Альтернатива», «Союз Авто» и др.).
Небольших контор, под вывеской кооперации предлагающих кредиты «на 10-20 лет под 6% годовых», становится все больше, они активно рекламируют свои услуги через Интернет. Практически во всех случаях приобретение жилья — основное или одно из главных направлений.
Динамика кредитно-кооперативной составляющей рынка жилья учету практически не поддается. «Серые» схемы привлекают и доверчивых граждан, и умелых мошенников.
Криминальная хроника
Потребительское общество «Альтернатива»: бывший председатель правления Дмитрий Щербаков арестован, возбуждено уголовное дело (см. «НП», № 2 и 32 за этот год); более 70 потерпевших. Большинство эпизодов — махинации с квартирами.
Потребительское общество «Союз Авто»: есть несколько заявлений от потерпевших, в офисе проведен обыск, изъяты документы (см. «НП», № 32 за этот год). По результатам проверки будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Членами ПО являются около 2000 человек. По предварительным данным, в виде паевых взносов в ПО поступило около 100 млн рублей, выдано в качестве ссуд — около 41 млн руб.
Кооператив «Партнер»: ведется следствие, 15 потерпевших, в отношении экс-председателя правления возбуждено уголовное дело (см. «НП», № 31 за этот год).
ПО «Возрождение» было учреждено одной из сотрудниц «Альтернативы» весной этого года. Схема — аналогичная той, которую использовали организаторы «Альтернативы». Председатель правления арестована (по делу «Альтернативы»); сведениями о том, как это отразилось на работе нового ПО, мы пока не располагаем.
Кооператив «Невский кредит» в результате деятельности прежнего руководства попал в финансовую яму глубиной в десяток миллионов рублей; пайщики и новый председатель требуют возбудить уголовное дело, им отказывают (см. «НП», № 29 и 32 за этот год).
Все новые криминальные сюжеты не отпугивают желающих внести собственные средства в обмен на обещания жилья или дешевых кредитов.
Без вариантов
Собственные накопления ни в одной из развитых стран не являются основным источником средств при покупке жилья. В Штатах приоритет получила двухуровневая ипотека, в Европе — одноуровневая. В Германии один из главных инструментов — стройсберкассы. В Чехии через аналогичный механизм за 13 лет привлекли в жилищную сферу примерно 11 млрд евро.
В России выбор сделан сверху, директивно: на вторичном рынке — ипотека по американской модели, на первичном — «долевка» (в рамках нового закона) и жилищно-накопительные кооперативы, также жестко регулируемые законом.
Ипотека для большинства граждан (особенно в регионах) недоступна или неприемлема по финансовым условиям; закон о долевом участии пока на практике не работает; ЖНК еще только осваиваются в новых рамках: чего окажется больше, плюсов или минусов, пока неясно.
Граждане (не без оснований) подозревают: раз денег в стране много, значит, где-то они должны быть недорогими. Вот если, выдавая кредиты, при этом не тратиться на банковский офис и лицензию, на резервирование сумм для ЦБ, на дивиденды акционерам… В принципе, так оно и есть, только за счет гарантий. Закон о стройсберкассах попал в Думу одновременно с документами по ипотечным ценным бумагам.
С тех пор там и находится, в ближайших планах «на рассмотрение» его нет. МЭРТ озаботился реанимацией законопроекта «О кредитной кооперации». Но в этом документе речь идет в основном о малом бизнесе, а не о гражданах с жилищными проблемами.
Действующее кооперативное законодательство вызывает стойкую изжогу у юристов и предоставляет простор для творчества разнообразным мошенникам и искренним авантюристам. При неопределенности законодательного регулирования слишком многое зависит от того, как написан устав, какие «загогулины» предусмотрены в договоре и, наконец, от личных качеств членов правления и председателя.
Три источника
Президент Ассоциации риэлтеров СПб Павел Штепан полагает, что очень упрощенно действующие кооперативные схемы можно отнести к одному из трех вариантов.
Первый вариант — сбалансированные организации. Это пока экзотика. Сумма активов больше, чем стоимость обязательств, есть заработанная репутация, оформлено членство в солидном общественном объединении. Юридическая форма соответствует требованиям закона о ЖНК.
В Петербурге этим критериям удовлетворяют «Строй и Живи», ФСК «САС» и еще некоторые. Их немного. И условия, которые они предлагают новым пайщикам, выглядят далеко не так привлекательно, как у их менее щепетильных коллег.
Второй тип — «живая очередь». Новые пайщики своими взносами кредитуют тех, у кого кооперативный стаж больше. Здесь меньше внешнего блеска, реже встречаются «левые» проекты, основной акцент — на жилье.
Главная задача для новичка: соотнести число реально покупаемых в конкретный период времени квартир с обещанным пайщику сроком. Обычно в плюсе остаются те, кто успел «вписаться» в начальный период. У остальных могут быть проблемы, потому что вытащить свои деньги из кооператива (любого) куда труднее, чем вложить. Независимо от гарантий, прописанных в договоре.
Третий — классическая «пирамида»: выполнение заявленных в рекламе условий невозможно без притока новых членов в прогрессии. (Троих пайщиков примем — одному купим квартиру.) Характерные признаки: агрессивная реклама, использование MLM-технологий, ссылки на секретные и суперприбыльные проекты. В выигрыше только организаторы.
Максим Ельцов,
генеральный директор Городского ипотечного центра корпорации «Петербургская Недвижимость»:
- Если жилье приобретается с использованием ипотечного кредита, то заемщик не расстается даже с начальным взносом, пока не получит права собственности на жилье. Уровень безопасности максимален. Отобрать квартиру у заемщика, можно только через суд и лишь при грубых нарушениях условий погашения кредита.
В жилищно-накопительной схеме собственность на жилье член кооператива получит не сразу и только после внесения начального взноса. Многое зависит от надежности кооператива. Нередко единственный источник, из которого кооператив выплатит недостающие до 100% стоимости квартиры деньги, — это взносы последующих пайщиков.
Появятся ли новые пайщики при изменении рыночной ситуации или малейшем намеке на финансовые трудности кооператива, еще неизвестно. Ставки по ипотечным кредитам находятся на рыночном уровне, в них учтены все риски. Существенно снизить ставки можно только за счет увеличения риска. Именно его и отражает разница в ставках по ипотеке (11-14% годовых в валюте) и в накопительных схемах (5-6%).
Марат Круглов,
юрист коллегии адвокатов «Серебряный век»:
- В законе «О потребительской кооперации…» установлено ограничение: в названиях специализированных кооперативов (в том числе кредитных) использование слов «потребительское общество», «союз потребительских обществ» не допускается. Кооператив, который занимается кредитованием своих членов, не может именоваться потребительским обществом.
С юридической точки зрения учредительные документы таких, например, организаций, как ПО «Альтернатива», ПО «Союз Авто» или ПО «Возрождение», могут быть признаны недействительными.
Еще одна особенность «кооперативного права»: в соответствии с п.4. ст. 116 ГК РФ члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. Иными словами: если один пайщик взыскал с кооператива деньги, в результате чего у кооператива возникли убытки, то остальные пайщики обязаны эти убытки кооперативу возместить…
Александр Самарцев,
исполнительный директор ЖСК «Строй и Живи», председатель Комитета АРСПб по ипотечному кредитованию и накопительным схемам приобретения жилья:
— Сейчас жилищно-накопительные схемы приобретения жилья как никогда востребованы населением. Для многих это единственный доступный способ улучшить жилищные условия. Наша задача — правильно помочь им.
Каждый выбирает ту накопительную схему, которая ему больше подходит. Существуют различные инструменты и жилищно-накопительные программы. Но выбор необходимо делать в пользу той организации, которая на деле заслужила положительную репутацию среди пайщиков, где проблемой занимаются высокопрофессиональные специалисты, а за указанными в объявлениях цифрами стоят тысячи реальных семей, которые въехали и живут в новых квартирах.
К сожалению, в настоящее время в жилищных кооперативах не так много профессионалов.
