Уже настолько заметным, что государство взялось за его «регулирование», но еще не достаточно сильным, чтобы иметь возможность отстаивать собственные интересы.
Кооперативы и ипотека стартовали практически одновременно, в конце 1990-х годов. Развитие обласканной господдержкой американской двухуровневой ипотечной системы особо впечатляющих результатов до сих пор не дало. Предоставленные же сами себе кооперативы вовлекли в инвестирование жилищного строительства более 100 тыс. семей. Впрочем, сообщества граждан, оперирующие производным от английского слова cooperate (объединять), не однородны. Да и прямое противопоставление ипотеки и накопительных схем, что называется, антинаучно: кооперативная модель, по сути, является прообразом ипотеки одного уровня.
История с бородой
Итак, кооперативы бывают разные. Среднестатистический обыватель, он же потребитель, хранит сегодня память о жилищно-строительных и молодежных жилищных кооперативах времен так называемого застоя. «Операция «Кооперация», проводившаяся на излете социалистического эксперимента, также оставила на подкорке массового сознания свой шрам.
На самом деле отечественная кооперативная история гораздо богаче. Достаточно сказать, что Российская Империя наряду с Германией и Австрией была в числе первооткрывателей потребительской кооперации.
К 1917 году в нашей стране насчитывалось примерно 16 тыс. кредитных товариществ с общей суммой активов около 90 млн рублей и числом членов свыше 11 млн человек. Это были кооперативные союзы и товарищества, общества взаимного кредита, ссудосберегательные кассы, потребительные общества. Члены потребительного общества вносили паевые взносы, участвовали в управлении делами и в прибылях, отвечая при неуспехе предприятия лишь внесенным паевым зносом. Кооперативные начала исконно брали силу также из крестьянской православной общины. Ставить дом всем миром — старинная традиция. И дореволюционные потребительские общества переносили этот обычай из деревни в город. Дома, построенные обществами взаимного кредита, и по сей день стоят в Петербурге.
Советская власть начиная с 1918 года насаждала на селе кооперативные формы хозяйствования колхозного типа. Позднее появилось три вида кооперативов, связанных с приобретением и эксплуатацией жилья: ЖАКТы, ЖСК и товарищества индивидуальных застройщиков. В 1922-1924 годах на долю жилищных кооперативов приходилось 55% всех капитальных вложений, потраченных в Москве на возведение, ремонт и дострой жилья. В 1937-м кооперативные дома были признаны принадлежащими государству.
И только во второй половине 1950-х снова стали появляться ЖСК. А в 1965 году Совмин РСФСР утвердил Примерный устав жилищно-строительного кооператива.
Но все это — дела, давно минувшие, несмотря на то, что некоторые ЖСК и МЖК завершили свои недострои уже в новой экономической реальности и теперь действуют в соответствии с новым Жилищным кодексом.
Три стороны медали
Все многообразие современного кооперативного движения, имеющего отношение к рынку недвижимости, сводится к трем основным группам: жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), жилищные накопительные кооперативы (ЖНК) и кредитные потребительские.
Сегодняшний ЖСК — это кооператив одного дома. Его деятельность регламентируется разделом V Жилищного кодекса. Пайщики такого кооператива не могут приобретать жилье «на стороне».
Нормальный ЖНК работает сегодня по такой схеме. Гражданин старше 16 лет берет паспорт или любое другое удостоверение личности и вступает в выбранный им кооператив, внося вступительный членский взнос (2-3% от стоимости недвижимости) и первоначальный паевой взнос. Далее он накапливает примерно половину стоимости квартиры (существуют различные «тарифные планы») в течение определенного периода, который выбирает сам (но есть и ограничение по минимальному сроку накопления, обычно не менее 12 месяцев). Кооператив добавляет недостающую половину и приобретает жилье для своего пайщика в собственность ЖНК. Член ЖНК вселяется, прописывается и, уже проживая в купленной для него квартире, имеет срок в несколько лет, чтобы полностью погасить выданную ему ссуду. Все это время он платит и членские взносы. Как только человек полностью выплатил пай, он становится собственником квартиры на основании пункта 4 статьи 218 ГК РФ. Кроме этого, обязательно титульное страхование (утрата права собственности), а также страхование от разрушения и порчи имущества (пожар, затопление и т. д.). В обязательном порядке должна страховаться и сумма, выданная пайщику из кооператива.
По сравнению с классической ипотекой такая небанковская схема кредитования получается дешевле более чем в два раза — 6-8% годовых против 18% банковских.
Накопительная схема, которую используют кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ), раньше принципиально отличалась от схемы ЖНК только временем передачи объекта недвижимости в собственность пайщика.
КПКГ передает квартиру в собственность уже после накопления паевых взносов до тех самых 50%, а затем обращает ее в залог. Обременение снимается опять же после окончательной выплаты пая. КПКГ действует в рамках Закона «О кредитных потребительских кооперативах граждан» от 7 августа 2001 года.
Ну и, конечно, не стоит забывать о том, что для КПКГ работа на рынке недвижимости вполне может быть не только не единственным, но и не основным видом деятельности.
Другие отличия стали носить принципиальный характер после вступления в силу 1 апреля сего года ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», принятого в конце года минувшего в составе знаменитого «жилищного пакета».
Наказуемая инициатива
Закон о ЖНК долго лоббировался общественными объединениями кооперативов, и его первоначальный текст готовился при их непосредственном участии. Политическая конъюнктура созрела не сразу — к моменту экстренного принятия пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Окончательная редакция вызвала, мягко сказать, удивление участников данного сегмента рынка.
По их дружному мнению, закон установил чрезмерно жесткие рамки, непонятно чем обоснованные. В частности, теперь численность накопительного кооператива ограничена цифрами 50 и 5 000. Именно 50 человек необходимо для учреждения нового ЖНК. Максимальный же предел в 5 000 пайщиков на сегодня актуален лишь для двух кооперативов во всей России — уфимского «Своими руками» (более 20 000 пайщиков) и московского «Строим вместе» (около 6 000). Остальные лидеры (в том числе прописанный в Петербурге «СТРОЙ и ЖИВИ») сумели привлечь в свои ряды одну-две тысячи членов. Кстати, для КПКГ лимит на число пайщиков равняется 2 000 человек, и многие ЖНК не устояли перед соблазном уйти из-под действия одного закона под крышу другого.
Серьезную критику специалистов вызвало и положение пункта 5 статьи 47 Закона о ЖНК, согласно которому, если кооператив работает больше года, то со второго года срок накопительного периода не должен быть менее двух лет. Такое искусственное ограничение нарушает сбалансированный режим жилищно-накопительной деятельности, поскольку замедляет скорость оборачиваемости средств. Вместо того чтобы приобретать недвижимость, кооператив должен «замораживать» эти деньги на своем счету.
Кроме того, закон не позволяет тратить на покупку жилья на первичном рынке более 20% паевого фонда, что также плохо согласуется со сложившейся практикой. Ведущие накопительные кооперативы приобретали для своих пайщиков до 60% квартир именно на «первичке», а в уже упоминавшемся уфимском едва ли не 95% его членов выбирали себе объекты именно в строящихся домах.
Но всего хуже то, что соблюдать нормы действующего уже полгода закона кооперативы не могут при всем желании. До сих пор не приняты три подзаконных акта — постановления Правительства РФ. Названия их своей многословностью возрождают традицию средневековых трактатов. И звучат так: «О форме и содержании документа, подтверждающего факт внесения сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц»; «О дополнительных требованиях к обеспечению финансовой устойчивости деятельности жилищного накопительного кооператива»; «О методиках определения нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов».
Все эти три документа должны были подготовить и представить на рассмотрение Правительства Минрегионразвития, Минфин, Минэкономразвития и Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР). Последняя из перечисленных теперь призвана контролировать деятельность ЖНК, но до сего момента ссылается на нехватку кадров. Единственным документом, подготовленным ФСФР за весьма продолжительное время, стал подписанный в июле приказ, утверждающий Порядок ведения реестра жилищных накопительных кооперативов. Но и он еще не прошел регистрацию в Минюсте, а значит, не вступил в силу.
Еще одним достижением отметился Департамент строительства и ЖКХ Минрегионразвития — подготовил проект одного из трех ожидаемых подзаконных актов. А именно: проект постановления Правительства РФ «О нормативах финансовой устойчивости жилищных накопительных кооперативов». Комментировать этот набор математических формул до того, как с ним согласятся все участники нормотворческого процесса, явно преждевременно.
В ожидании поправок
Президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти, председатель правления ЖСК «СТРОЙ и ЖИВИ» и вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Павел Штепан отмечает, что установление государственного контроля над деятельностью кооперативов — безусловно положительный момент Закона о ЖНК. А вот в части норм прямого действия он, очевидно, следует политическому заказу, потому что цифры экономически никак не обоснованы.
И представители кооперативного движения не смирились со своей новой горькой участью. После ряда консультаций с представителями всех ветвей власти, а также с разработчиками «жилищного пакета» из Института экономики города были подготовлены поправки в Закон о ЖНК, которые в виде соответствующего законопроекта внесли в Госдуму вице-спикер Георгий Боос и заместитель председателя Комитета по собственности Евгений Богомольный.
Анализ поправок (они сведены в одну таблицу на стр. 52) подтверждает наличие болевых точек — с одной стороны, и достаточно жесткие принципы — с другой, со стороны разработчиков и законодателей. Коренных изменений немного, в основном, речь идет о смягчении несправедливых с точки зрения кооператоров ограничений. Явственно ощущается, что все это — результат неизбежного компромисса.
Рассмотрение поправочного законопроекта ожидается в недавно начавшуюся осеннюю сессию. Пока имеется лишь решение Совета Госдумы от 16 июня: «Направить в комитеты, комиссии и депутатские объединения для подготовки предложений и замечаний». Обычная законодательная рутина…
Апология и аналогия
Отечественные кооперативы очень любят ссылаться на положительный зарубежный опыт. Чаще всего в качестве своих предшественников они называют английские строительные общества (building societies существуют с XVIII в.) и германские строительно-сберегательные кассы (Bausparkasse немногим моложе английских «коллег»). Действительно, в основе этих образований лежит накопительный принцип. Но есть и различия.
Британский опыт закончился преобразованием крупнейших строительных обществ в ипотечные банки. Станет ли это характерным для России — можно только гадать. Поэтому сконцентрируемся на немецком опыте, сначала просто самобытном, а позже и ставшем предметом экспорта.
Стройсберкасса (ССК) — это банк, но особенный, специализирующийся на привлечении денежных средств физлиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий. Реализация договора с ССК подразумевает два этапа: накопительный и погашения ссуды.
Чтобы получить всю договорную сумму, необходимо накопить ее часть. Объем этой части указывается в договоре. Исходя из него, определяются сумма ежемесячных взносов и период накопления. На взносы начисляются проценты, размер которых также фиксируется в договоре. По завершении накопительного этапа вкладчик имеет право получить накопленный вклад с процентами и так называемую стройсберссуду. Таким образом, в его распоряжении оказывается вся договорная сумма.
Заемные средства путем погашения возвращаются в систему ССК и идут на кредитование новых вкладчиков. В среднем срок договора составляет 20 лет. Как видим, ССК почти не зависят от рынка капитала. Средства накопления и финансирования здесь образуют замкнутый круг.
От наших ЖНК стройсберкасса отличается, во-первых, тем, что на взносы участников ССК начисляются проценты, а во-вторых, за пользование кредитом тоже надо будет платить.
Наконец — участие в процессе государства. За работой ССК внимательно наблюдает федеральное ведомство по надзору за кредитными операциями. Но помимо контроля, государство занимается и поощрением. Для вкладчиков существует два вида льгот, зафиксированных в немецком законодательстве. По закону о премиях на жилищное строительство, все члены стройсберкасс с 1989 года имеют право на ежегодную материальную поддержку государства. Премия на жилищное строительство начисляется в размере 10% от собственных сберегательных взносов, составляющих в год не более 1 000 марок для холостяков и 2 000 марок для женатых. Второй вид помощи (по закону о приобретении имущества) называется надбавками для работающих по найму. Льгота распространяется не только на тех, кто занят в государственной сфере, но и на работающих по найму в частном секторе. Выплачивает надбавки работодатель.
Стройсберкассы по-русски
Насадить немецкий опыт на русской почве уже несколько лет, словно задавшись целью опровергнуть известную поговорку, пытается Иван Грачев, экс-депутат Госдумы, а ныне председатель Экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья.
«В нашей стране стройсберкассы могли бы получить широкое распространение, — подчеркивает Иван Грачев. — На сегодняшний день недостатки двухуровневой модели у нас наиболее очевидны: она более рискованная для заимодателя, а также, бесспорно, является эффективной при очень развитой финансовой системе, когда в стране много денег и предварительное накопление не нужно. Россия не имеет развитых финансовых рынков, и в ближайшем будущем их иметь не будет».
Скоро мы станем свидетелями третьей попытки принятия закона о стройсберкассах. Первые две — в 2002 и 2004 годах — провалились. Теперь, при поддержке Совета Федерации и, скорее всего, Правительства РФ (новый вариант совсем недавно направлен на отзыв), законопроект имеет большие шансы превратиться в закон
Государственный житель
В последние годы многие страны Восточной Европы доказали, что стройсберкассы (а в их основе, как мы помним, лежит накопительная схема) в состоянии существенно продвинуть решение жилищной проблемы. В 2004 году в Румынии с помощью этой системы 200 тыс. человек получили ипотечные кредиты, в Венгрии за 4 года миллион жителей улучшили свои жилищные условия, в богатой Австрии до сих пор государство выделяет субсидии для членов ССК.
Жилищно-кооперативное движение, безусловно, тоже обречено на более тесный контакт с государством. Вырабатывая собственные механизмы защиты от недобросовестной конкуренции (один из них — формирование общего брэнда для десятков кооперативов, разбросанных по всей стране), потребительские общества, работающие по накопительной схеме, уже начали процесс объединения в саморегулируемые организации. Этот статус, который в скором времени, после принятия закона о СРО, станет официальным, позволит не только обрести вес в глазах власть имущих, но и рассчитывать на то, что государство наконец всерьез заинтересуется альтернативными американской модели ипотечными программами. И выделит на них толику средств.
Создание в июне Конгресса российских кооператоров — первый шаг на этом пути. От учреждения попечительского совета, в который вошли высокопоставленные чиновники, до начала реальных вложений бюджетных средств пройдет немало времени. А пока лишь около 2% жилья в России покупают пайщики кооперативов. Но, по прогнозам разработчиков «жилищного пакета» из Института экономики города, уже к 2010 году накопительные схемы будут занимать около 10% рынка жилья. Вот только непонятно: благодаря Закону о ЖНК или вопреки ему?
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Сергей МАКСИМОВ, декан факультета региональной экономики и управления Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета (ИНЖЭКОН):
— Сегодня просто идет отработка некоей модели, которая, может быть, будет существовать и в нынешнем виде, но скорее, по моему мнению, должна эволюционировать в сторону финансовой системы. Поэтому стройсберкассы — более прогрессивный путь. Несмотря на то, что у нас сейчас сильно пропагандируется кооперативное движение, оно сохранится со временем только в относительно небольших городах, каких-то локальных общностях. Для мегаполисов эта перспектива не так очевидна.
В Англии была в свое время господдержка строительных обществ, они даже имели преимущества при предоставлении пятен под застройку (аналог нашей «целевки»). Это было связано с тем, что — так же, как у нас — была разрушена система государственного предоставления жилья, достаточно сильная при лейбористах. И взамен коммунальной системы, в качестве перехода к нормальной ипотечной схеме, поощрялись накопительные схемы. С точки зрения экономики это недолгий, промежуточный процесс, но «в режиме реального времени» на него могут уйти десятилетия.
Павел ШТЕПАН, Президент Ассоциации риэлтеров Петербурга и Ленобласти, председатель правления ЖСК «СТРОЙ и ЖИВИ» и вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования:
— Мы сейчас живем в условиях переходной экономики. Еще не созданы все инструменты финансового рынка, а тем более фондового. И сейчас для увеличения объемов жилищного строительства очень важно развитие накопительных схем. Стройсберкассы в Германии после Второй мировой были не только способом целевого финансирования жилищного строительства, но и средством «связывания» денег населения, снижения потребления, и значит, снижения инфляции. Жилищно-накопительные кооперативы доказали, что могут работать самостоятельно. Но лучше всего они работают при поддержке и под контролем государства.
Юрий РЕЗУНЕНКО, председатель правления потребительского ипотечного кооператива «Старт»:
— Банковская ипотека рассчитана на людей с высокими доходами, она была и останется локальной. Для массового решения жилищной проблемы необходим механизм привлечения граждан со средним и низким уровнем дохода. На сегодня этим механизмом являются ипотечно-накопительные схемы. Гильдия народных кооперативов, которую в Санкт-Петербурге представляют Потребительские ипотечные кооперативы «Старт» и «Ваш Выбор», добивается того, чтобы всероссийской программе доступного жилья «Строим вместе» был присвоен статус федеральной. Чтобы была и государственная поддержка и государственный контроль.
