Оценка рисков
Ошибочным было бы считать, что новый, только что построенный дом, по умолчанию является «чистым», потому что на нем еще не лежит груз предыдущих прописок и жильцов. Это только половина правды, вторая же заключается в том, что, помимо неожиданных хозяев, дом вполне может содержать в себе юридические изъяны, самый банальный и распространенный из которых — отсутствие разрешения на строительство.
Для того чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей, перед покупкой дома необходимо провести всеобъемлющую оценку рисков. Об этой процедуре рассказывает Феликс Лещенко, консультант по загородной недвижимости Kirsanova Realty: «Постарайтесь увидеть полную картинку, копнуть поглубже. Фундаментально вам будут важны при покупке загородной недвижимости „три кита“: профессиональный риелтор, который даст вам рыночную оценку предложения и его перспективы, привлеченный вами неангажированный юрист, который прояснит для вас всю юридическую подоплеку предложения, и ваш архитектор, который сканирует дом от фундамента до крыши. Эти независимые профессиональные мнения и сложатся в результате, как паззл, воедино в оценку рисков: стоит ли покупать именно этот дом, „чтобы потом не было мучительно больно…“, — говорит Лещенко. — При покупке дома на „вторичке“ архитектор привлекается для оценки: что можно с этим домом в будущем сделать, что снести, что переделать? Одновременно оценивается качество строительства: цоколь? крыша? где чертежи по электрике, документация по разводке теплых полов и т. д.? В строящихся загородных проектах в 90 % случаев привлекаются специалисты или компании для технического надзора за строительством и в 99 % случаев — для приемки построенного дома».
Помощь юриста
Привлечение юристов к проверке вашего будущего дома не просто желательно — оно обязательно. Как разъясняет Мария Литинецкая, руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood, юристы совместно с брокерами собирают и проверяют все правоустанавливающие документы на участок и коттедж. Запрашивается информация по объекту из Земельного комитета, Регистрационной палаты. Справка, полученная в администрации территориального поселения, даст информацию о количестве прописанных людей.
При проверке всех проведенных ранее сделок с недвижимостью может обнаружиться множество «любопытных» фактов. По словам Хаи Плещицкой, руководителя юридического департамента «МИАН — агентство недвижимости», требуется обязательно убедиться через ДЕЗ или РЭУ в том, что все проживавшие ранее в этом коттедже сняты с регистрационного учета, либо, если эти лица на момент заключения сделки состоят на регистрационном учете в приобретаемом коттедже, необходимо указать их в договоре купли-продажи, а также взять с них нотариально удостоверенное обязательство сняться с регистрационного учета в течение определенного срока.
При покупке коттеджа на вторичном рынке недвижимости крайне важно выяснить историю коттеджа: как проводились и оформлялись все предшествующие сделки с этой недвижимостью. Именно на этом этапе могут «всплыть» такие факты, как продажа коттеджа лицами, не имеющими на то полномочий, а также многие другие факты, которые могут послужить основанием для признания вашей сделки с недвижимостью недействительной, как подчеркивает Плещицкая. Кроме того, необходимо убедиться в отсутствии обременений на жилье, таких как арест коттеджа, залог или обращение взыскания на дом.
Чтобы дом не исчез
В определенных случаях существует риск не просто признания сделки недействительной, но и решения о полном устранении дома, в частности, если он находится в природоохранной зоне. «Такой риск есть, — отмечает Мария Литинецкая, — особенно для тех коттеджей, которые построены с нарушениями на берегах водохранилищ, других охраняемых территориях, Поэтому, приобретая загородное жилье, необходимо тщательно проверять наличие у продавца правоустанавливающих документов на коттедж, земельный участок. Если дом еще не введен в эксплуатацию, следует проверить наличие разрешения». Не лишним будет и заранее обеспокоиться будущим своего участка и расположенных поблизости владений, чтобы не стать «счастливыми» соседями долгостроя и в течение многих лет слушать строительный шум. Стоит изначально задуматься о ликвидности проекта.
По мнению Феликса Лещенко, ликвидность выше всего в загородных концептуальных проектах, учитывающих современные предпочтения клиентов и смотрящих в будущее, что будет востребовано завтра. Жесткая концепция, не поддающаяся изменению, и есть та сила, которая стоит на страже ликвидности, считает Лещенко.
Так или иначе, множество рисков сводятся к одному знаменателю: потеря права собственности на имущество. Эксперты недвижимости в один голос советуют страховаться именно от потери титульного права собственности. Данный вид страхования представляет собой защиту на случай, если приобретенный в собственность объект недвижимости будет истребован у владельца в результате признания заключенной с имуществом сделки недействительной и применения судом последствий ее недействительности в виде обязания возврата полученного по сделке имущества, а также в результате удовлетворения судом предъявленного к владельцу имущества виндикационного иска (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения). Страховка позволит существенно снизить риски утери недвижимого имущества в результате признания сделки купли-продажи недействительной.
