Сегодня в области реализуют около 30 таких проектов. При этом если вложения в загородную недвижимость еще сулят доход от 30% до 100% годовых, то через несколько лет рынок может насытиться, а доходы инвесторов упадут до 10-20%.
Зоны благополучия
Типичный загородный поселок из тех, что строят вокруг Петербурга, невелик. В среднем в нем не более 50 домов. По словам генерального директора компании «Олимп-2000» Константина Поликарпова, строить поселок, в котором будет менее 10 домов, — невыгодно. Такой проект возможен лишь в том случае, если заказчик согласен нести завышенные расходы. Хотя именно такие мини- «деревни» чаще всего относят к элите загородного домостроения. Коттеджем эконом-класса считается дом стоимостью $150-200 тыс., и именно эти предложения сегодня пользуются наибольшим спросом. В средней ценовой группе — в основном виллы ценой $200-400 тыс., в высшей — те, что дороже $500 тыс. Предложений дешевле $100 тыс. и дороже $1 млн практически нет. При этом средняя стоимость одного квадратного метра в загородном доме примерно в 1,5-2 раза ниже, чем в городской квартире аналогичного уровня. Первый коттеджный поселок нового типа, выстроенный в едином стиле и уже заселенный, — «Высокие ели» в Солнечном. «В ходе строительства стоимость домов в этом поселке росла на 30-35% в год. Есть люди, готовые переплатить ради того, чтобы соседей было поменьше», — рассказал коммерческий директор компании «Петростиль» Михаил Крючкин.
До последнего времени единственным престижным загородным направлением считался Карельский перешеек, причем только Выборгское направление. Сейчас ситуация меняется. Это связано и с развитием зимних курортов в Приозерском районе, которые будут постепенно обрастать современной инфраструктурой, с появлением президентской резиденции в Стрельне, что автоматически повысило статус целого района. Растет спрос на всеволожское направление и окрестности Пушкина и Павловска.
Уравнение со всеми известными
Как правило, компания-застройщик предлагает клиентам выбор из десятков и сотен проектов, однако предусматривается, что по желанию каждый может вносить в избранный вариант изменения и даже заказать новый проект. Главное — чтобы фантазия владельца не противоречила идее архитекторов, проектировавших поселок. Как пояснил Константин Поликарпов, ограничить владельца земельного участка в праве что-либо построить на своей территории невозможно. Единственный выход в такой ситуации — действовать методами убеждения и пытаться договориться. — Коттеджный поселок — это, в определенном смысле, сообщество единомышленников. Не случайно многие клиенты отсеиваются еще на этапе архитектурного проектирования, — рассказывает Михаил Крючкин. — Возьмем один из наших проектов, выдержанный в стиле «скандинавского конструктивизма». Некоторые клиенты, познакомившись с проектами, недоумевали, почему за такие деньги (от 800 тыс. до 1 млн у. е.) они должны покупать «гаражи» — так в их понятии выглядит строгий северный дизайн. Представление об элитном доме у этой публики свое: что-то, похожее на замок с башенками, мостиками, арками. Что ж, если человек хочет трехметровый забор, домик для охраны с бойницами и толстыми стенами или копию какого-нибудь дворца — нет проблем, можно выполнить и такой проект, но в этом случае работа должна идти на отдельном участке — так, чтобы не портить целостный облик поселка.
Арендаторы подогревают рынок
Ни в чем не уступая городским квартирам в комфорте и значительно превосходя их в плане экологии окружающей среды, загородные дома до сих пор существенно дешевле аналогичного по классу городского жилья. «Люди не привыкли жить за городом, потому стоимость квадратного метра даже элитного жилья в Ленобласти пока ниже, чем в Петербурге», — пояснил Михаил Крючкин.
Рост цен на загородное жилье сопровождается еще более впечатляющим повышением спроса со стороны арендаторов. По ряду направлений риэлтеры говорят о десятикратном превышении спроса над предложением, при том что клиентура во многом прирастает за счет состоятельных петербуржцев и москвичей.
Во многом такую ситуацию объясняют тем, что арендодателями на рынке загородного жилья высокого класса были и остаются в основном собственники коттеджей, которые по разным причинам не живут в своих домах. Благоустроенных коттеджных поселков, предназначенных для краткосрочной аренды, вокруг города пока единицы (почти все они расположены вдоль Финского залива в Курортном районе).
Соответственно, спрос на аренду ежегодно вырастает, по разным данным, на 50-70%, а цена — на 25-30%.
Замедление ценового роста связывают с насыщением рынка, которое при нынешних темпах строительства и повышения спроса может произойти в срок от 2 до 5 лет. До тех пор ежегодное увеличение арендных ставок на 15-20% в среднем (при прочих неизменных условиях) практически гарантировано.
Прогнозируется также, что насыщение спроса на коттеджи высокого класса пойдет значительно быстрее, чем на коттеджи других категорий. В дальнейшем можно ожидать появления новых коттеджных проектов, в которых стоимость квадратного метра окажется существенно ниже нынешнего эконом-класса.
