Предпочтения покупателей
«Нынешний покупатель предпочитает современную архитектуру воссозданным и заново построенным историческим фасадам, — уверен Леонид Рысев, директор департамента продаж квартир VIP АН „Бекар“. — Популярны квартиры в домах с панорамным остеклением. При этом покупатели отмечают даже в новых элитных домах такой недостаток как небольшие подъезды».
Паркинг остается главным обязательным аксессуаром элитного жилья. Из-за отсутствия гаража или из-за того, что жильцам большой квартиры предлагалось только одно парковочное место, многие проекты не смогли стать выгодными для девелоперов. Сейчас места в паркингах в центре города стоят порядка $35000. Так, последние паркинги в жилом комплексе на набережной Робеспьера продаются по 45000$, а в доме у Дворцовой площади (у арки Главного штаба) установлена предельная стоимость для Петербурга — $60000.
На рынке элитной недвижимости все больше заметна тенденция: люди «меняют» квартиры, которые были куплены с 1993 года по 2000 года включительно. Тогда можно было купить и отремонтировать или расселенную коммуналку, или квартиру в типовых домах 1970-1980-хх гг. постройки. В те годы подобное приобретение было верхом мечтаний для покупателя и свидетельством его успеха. Сегодня оказалось, что среди соседних квартир все равно остались коммуналки. Кроме того, очень немногие «наполовину расселенные» дома могут похвастать чистыми подъездами, тем более с охраной.
Ремонты, сделанные в квартирах 5-7 лет назад, не соответствуют сегодняшним стандартам и часто вызывают улыбку даже у самих владельцев. К счастью, собственники подобных квартир приходят к пониманию, что потраченные когда-то деньги не вернуть, и согласны расставаться со своим «детищем» за ту сумму, которую диктует рынок.
Клиенты выбирают однородность
Покупатели элитной недвижимости сегодня все большее значение придают фактору социальной однородности жилья. По мнению Леонида Рысева, тенденция понятна: социальное расслоение возрастает, у людей все больше желания жить в окружении себе подобных. Уровень доходов многих петербуржцев оказался в десятки-сотни раз выше, чем у соседей, поэтому для них удивительно встречать в своем подъезде людей в нетрезвом состоянии или перешагивать через «спящие» тела.
Именно поэтому элитные покупатели сегодня стремятся жить не просто в элитном доме, а в элитном квартале: однородная социальная среда становится одним из важнейших факторов выбора. В «Бекаре» считают, что проектом, отвечающим всем ожиданиям покупателя, станет проект «Парадный квартал», и проводят аналогии с «Золотой милей» в Москве. Квартал будет расположен на 9,6 га между Кирочной улицей и улицей Радищева, Виленским переулком и Парадной улицей и предусматривает жилую зону со встроенными помещениями, а также деловую зону с фитнес-центром и супермаркетом.
Строящееся элитное жилье
Леонид Рысев уверен, что на рынке строящегося элитного жилья в Петербурге по-прежнему практически отсутствует конкуренция. Этот факт до сих пор позволяет строительным компаниям реализовывать квартиры задолго до окончания строительства. Кроме того, отсутствие конкуренции на рынке позволяет некоторым застройщикам не столь пристально следить за качеством построенных объектов и не сильно переживать из-за далеко не «элитного» качества построенных домов.
Сегодня качество строительства определяется не спросом и экономическими рычагами, а исключительно отношением топ-менеджеров компаний к своим проектам: желание всегда быть на уровне позволяет следить за качеством жилья. Чаще всего в пример как образчик идеального соотношения цены и качества приводят элитный проект «Новая Звезда» холдинга RBI. Пока что покупатели очень довольны, и с радостью рассказывают о своем жилье знакомым.
По данным «Бекара», на рынке элитной недвижимости сегодня как никогда ранее ярко видно противоречие между ценами будущих проектов (такие проекты пока можно увидеть только в рекламных буклетах) и ценами сделок с готовыми квартирами. Можно заметить удивительную, на первый взгляд, закономерность: стоимость квартир, которые будут построены через три года, выше, чем квартиры в уже построенных элитных домах. Леонид Рысев предполагает, что готовые комплексы сегодня пока что не отвечают всем требованиям покупателей: люди рассчитывают, что в новых проектах качество и уровень будет выше. Также очень важна рассрочка — долевое строительство позволяет растягивать платежи на весь период строительства.
Цены «кусаются»
По данным «Бекара», небольшие квартиры в новых домах (квартиры без отделки или с «обычным» ремонтом) обходятся покупателям сегодня не менее, чем в сумму $1400 за м2. Как обычно, в самых маленьких квартирах, в особенности студиях, стоимость квадратного метра достигает пугающих для такого типа жилья высот — до $1700 м2. На просмотры выстраиваются очереди — по десять покупателей на квартиру. Цены растут каждый час.
Квартиры в домах по индивидуальным проектам в спальных районах и в новых домах в «зеленой прослойке» между центром города и новостройками стоят порядка $1500-1900 за м2.
Цены на квартиры в центре города растут не так стремительно. Здесь минимальный уровень цен составляет порядка $1700 зам2. Чуть меньше могут стоить квартиры с недостатками, либо «непонятные» расселения. По цене $2000-2500 за м2 можно приобрести хорошие квартиры, но без изюминки, или жилье в новых домах, но с различными недостатками (планировки, виды из окон, качество строительства). В домах более презентабельных, либо не очень качественных с точки зрения строительства, но находящиеся в «суперместе», либо в домах после реконструкции цена составляет $3000-4000 за м2. Амбициозные проекты в эксклюзивных местах (набережная реки Мойки, Каменный остров) оцениваются $5000-10000 за м2.
Выросли цены на Каменном острове: если в начале года можно было найти квартиры за $4500-5000 за м2, то сейчас такое жилье стоит уже $5000-6000 м2. Леонид Рысев рассказывает, что сегодня продажа квартир стоимостью $200-300 тыс. — обыденное явление. Все больше проходит сделок стоимостью $500-600 тыс. Не редкость и сделки за $1-2 млн.
