Площадка запасных

[adaurum_superadmin]

В Санкт-Петербурге дорогое жилье строят в основном для своих бывших земляков, а ныне преуспевающих московских чиновников и бизнесменов. Накопленные ими за шесть последних лет деньги наконец-то инвестируются в недвижимость родного города. Тем более что пока элитное жилье в северной столице куда дешевле менее престижных домов в Москве.



Возврат актива Состоятельному москвичу петербургский рынок дорогой недвижимости покажется диковатым. Тому несколько причин. Санкт-Петербург сохранил почти нетронутой историческую застройку центра. Внутри него риэлтеры выделили «золотой треугольник», ограниченный реками Мойка и Фонтанка, а также Невским проспектом. Отличие «золотого треугольника» от московской «золотой мили» в том, что здесь новое строительство практически не велось. Поэтому типичная элитная квартира образца 1990-х годов — это расселенная коммуналка в доме XIX века, с остатками каминов и лепнины в интерьере, с видом из окон на воду, дворец или театр. Именно к данному виду недвижимости до сих пор тяготеют москвичи — выходцы из Петербурга, чиновники или бизнесмены путинского призыва, живущие в первопрестольной, но покупающие недвижимость в родном городе. Московские покупатели без питерских корней не понимают, как можно обрести душевный покой и бытовой комфорт посреди нерасселенных коммуналок с их социально неоднородными обитателями, внутри ветшающих домов с доисторической инженерией. «Различие потребительских предпочтений между питерскими москвичами и москвичами настоящими довольно четко прослеживается, — отмечает владелец интернет-портала VIPflat Леонид Рысев. — Москвичи не признают вторичного жилья в ’золотом треугольнике’, им нужны новые квартиры с хорошей инфраструктурой и экологией».

Питерские же, по словам господина Рысева, даже достигнув министерских высот, продолжают брать антиквариат: «Недавно один министр купил небольшую квартиру на Инженерной улице, метров 150, без особых видовых характеристик. И дом так себе, только что самый центр — у Русского музея». Чаще, однако, чиновники покупают квартиры в Петербурге через третьих лиц, поэтому их присутствие на рынке можно оценить лишь по косвенным признакам. Из ностальгических чувств питерские москвичи покупают и недвижимый секонд-хэнд на Васильевском острове: выпускники юридического, филологического, исторического факультетов университета ценят близость к альма-матер, несмотря на неважную экологию. В среднем количество москвичей среди покупателей элитного питерского жилья составляет 10%, хотя есть и исключения. В доме Omega House, построенном компанией «Бест» на Песочной набережной, доля московских покупателей достигла 20%, как и в проекте «Новая звезда» от RBI, сданном в эксплуатацию в 2005 году. Центростремительная сила В последние два года привлекательная для москвичей новая застройка пробила себе дорогу в центр. По данным компании «Петербургская недвижимость», объем предложения первичного рынка элитного жилья — свыше 500 тыс. кв. м, то есть четверть от годового объема ввода нового жилья в Петербурге. Первый элитный новострой вроде дома #12 по набережной Робеспьера еще не мог похвастаться удачным месторасположением (здание находится точно напротив следственного изолятора «Кресты»), но уже отвечал московскому пониманию качества инфраструктуры — в доме есть подземный гараж и свой фитнес-клуб. Теперь же дорогие новостройки появились и на Невском проспекте. Это стало возможно благодаря распоряжению администрации Санкт-Петербурга о застройке «лакун» в историческом центре. С тех пор застройщики нашли множество подобных «лакун».



Первопроходцем стал Василий Сопромадзе, владелец «Корпорации С», построившей дом рядом с Инженерным замком. Этот проект вызвал негативную реакцию общественности. Но теперь элитные новостройки возникают в самых неожиданных местах исторического центра, и никто по этому поводу особо не возмущается. Кстати, в доме возле Инженерного замка до 30% квартир было продано московским покупателям, а сегодняшняя цена метра на вторичном рынке достигает $10 тыс.

По такой же цене продаются и квартиры в реконструированном строительной корпорацией «Возрождение Санкт-Петербурга» доме возле арки Главного штаба, от которой революционные матросы бежали к Зимнему дворцу. «Москвичей интересуют исключительно эксклюзивные предложения,- отмечает Ольга Клушина, заместитель генерального директора СК ’Возрождение Санкт-Петербурга’, — такие как жилой комплекс ’Дом у моря’ на Крестовском острове и ’Парадный квартал’». «Московский бизнесмен приобрел две трехкомнатные квартиры по 130 кв. м каждая на третьем и четвертом этажах в новом элитном доме на Петроградской стороне,- рассказывает Вячеслав Семененко, вице-президент ’Петербургской недвижимости’. — Цена каждой — $350 тыс. Квартиры приобретены для двух дочерей-студенток, живущих и учащихся в Петербурге. Вот такой вот подарок от любящего отца». Обитаемый остров Для москвичей Санкт-Петербург — город рек и каналов, да еще имеющий выход к морю.



Поэтому столь понятен интерес московских покупателей к Крестовскому острову. Здесь действует то же правило «лакун» — застраиваются только свободные участки. Впрочем, «лакуны» уже срастаются в сплошную линию застройки. На набережной Мартынова, на площади 3,6 га между Средней Невкой, Гребным каналом и живописным прудом, ведется строительство жилого комплекса «Дом у моря». Цена за квадратный метр — от $4429 до $9411. Часть квартир в нем уже продана, 10% покупателей — москвичи. Еще один проект на Крестовском острове, также привлекший внимание московских покупателей,- комплекс Stella Maris. В возводимом доме всего 19 квартир, а цена квадратного метра достигает $10 тыс.- учитывая месторасположение, с московскими ценами даже не сравнить. Особенность комплекса — свой собственный причал (интересно, что с ним придется делать после принятия нового Водного кодекса.- «Ъ-Дом»). Еще один район новой элитной застройки находится рядом со Смольным, местным центром власти. Типичный пример — комплекс «Парадный квартал», который возводится между Кирочной улицей и улицей Радищева, Виленским переулком и Парадной улицей. Общая площадь района застройки около 10 га. Хотя первые квартиры в нем будут сданы лишь в конце 2008 года, сейчас они продаются уже по цене от $2325 за кв. м. Бизнес по-питерски Тот же ценовой дисбаланс, что и в элитном сегменте, между двумя столицами существует и в сегменте жилья бизнес-класса.



Конечно, среднестатистическому обитателю типового панельного дома, скажем, в Орехове-Борисове не придет в голову продать свою трехкомнатную квартиру (по средневзвешенной цене $2373 за кв. м), чтобы купить пентхаус в комплексе бизнес-класса «Новый Колизей», что расположен в самом центре Петербурга. Но такое вполне возможно: цены на массовое жилье в Москве сравнимы с ценами качественного бизнес-класса в Питере. По словам вице-президента компании «Пионер» Юрия Грудина, за период с 2002 по 2004 год, когда строился «Новый Колизей», среди покупателей москвичи составляли до 20%. В этот же период цена объекта выросла с $800 до $2800, что оказалось весьма привлекательным для спекулянтов обеих столиц.



Впрочем, по словам Юрия Грудина, больший вклад со стороны московских покупателей внесли компании, приобретавшие представительское жилье. Сегодня на вторичном рынке цена метра в «Новом Колизее» опустилась до $2300. Для сравнения: в возводимом компанией «Пионер» в Москве жилом комплексе бизнес-класса «Авангард» цена квадратного метра выросла до $3500. Прогнозируя рост цен на элитное жилье в текущем году на 30%, в целом участники рынка не переоценивают фактор влияния москвичей на спрос в элитном сегменте петербургской недвижимости. В то же время перспективы ее дальнейшего ценового роста связывают с пресловутым переездом федеральных ведомств и штаб-квартир крупных компаний.