Само название «Жилищно-строительный кооператив» веет чем-то из советского прошлого, однако и в настоящем есть такие типы договорных отношений. ЖСК — это объединение граждан и их денежных средств для строительства и приобретения жилья. Такой тип договора зародился еще в
ЖСК зачастую сопровождаются мошенничеством, и россияне не особенно доверчиво относятся к такому типу инвестирования в недвижимость. Однако кооператив всегда предлагает выгодные расценки на жилье, что, несомненно, подкупает. К тому же в связи с тем, что в рамках ЖСК основным контролирующим и руководящим звеном оказываются правление и члены самого кооператива, то многих привлекает данный тип договора. Считая, что все «прозрачно», и каждый сможет сам контролировать процесс стройки, люди вступают кооперативы, не зная о их подводных камнях. На деле существует много схем обмана, когда сроки строительства затягиваются, квадратные метры могут вообще не сдаться в эксплуатацию, а вступительные взносы пайщиков уходят неизвестно куда. Чтобы не попасть на удочку недобросовестных кооперативщиков, необходимо знать основные моменты о ЖСК.
Кто регулирует: ЖСК регулируются 116 статьей Гражданского кодекса РФ, о кооперативах также говориться в Жилищном кодексе, где дается следующее определение: ЖСК — это «добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме». Важно, что при жилищно-строительном кооперативе каждый его член участвует не только в строительстве, но и реконструкции и в последующем содержании дома.
На кооператив не распространяется федеральный закон № 214 и закон о защите прав потребителей, то есть пайщик не вправе требовать получения неустоек от кооператива. Если только не заключались дополненные соглашения о продлении сроков — нарушение этих договоренностей можно обжаловать в суде. К тому же договор паенакопления не регистрируется в Управлении Росреестра, а значит, есть риски многократных продаж.
Кто может вступить: лица старше 16 лет, юридические лица. Для этого необходимо написать заявление, которое рассмотрит правление кооператива. Членом кооператива становятся после внесения вступительного взноса. В каждом ЖСК определяется своя норма жилья в соответствии с взносом для каждого пайщика.
Кто организует: ЖСК организует собрание учредителей, в лице которых может выступить любой человек. Решение о создании кооператива должно быть оформлено протоколом и обязательным составлением устава. Такое объединение необходимо зарегистрировать и получить статус юридического лица. В жилищно-строительном кооперативе должно состоять не менее пят и лиц, но не больше, чем количество жилых помещений в доме. Правление кооператива выбирается всеми его членами на общем собрании, также назначается ревизионная комиссия, призванная следить за деятельностью правления.
Устав: Каждый кооператив должен иметь устав, где отражены сведения о наименовании, местонахождении, предметах и целях деятельности данного кооператива. Также в уставе должен быть описан порядок вступления в кооператив и выхода из него, информация о взносах, обязанностях и ответственности сторон, о порядке принятия решений.
Кто строит: Отношения кооператива и застройщика должны быть четко прописаны, если это два юрлица. Но предпочтительнее, если они объединены в одно — это повышает ответственность строительной компании. Правда, в таком случае возможны дополнительные взносы на строительство, о чем также должно быть прописано.
Главная опасность ЖСК: Пай — денежный взнос в общем капитале, может принадлежать одному или нескольким членам кооператива. Пай сам по себе не является доказательством права на жилое помещение, согласно закону. Право собственности на недвижимость пайщик получит только после выплаты всех платежей, получении акта передачи и приема квартиры и справки о выплате пая.
Выход из ЖСК: В случае выхода из ЖСК обычно назначаются штрафы и санкции, которые сводят к минимуму возможность возвращения внесенной в строительство или приобретение жилья суммы. В уставе кооператива могут быть прописаны пункты о том, в каких случаях возможно исключения члена из кооператива: даже незначительные действия могут привести к тому, что пайщика выпишут из состава кооператива. Поэтому необходимо самым тщательным образом читать документы.
Обезопасить себя: В первую очередь надо проверить все документы, лучше это сделать опытному юристу. Список обязательных документов для договора ЖСК:
— постановление правительства Санкт-Петербурга о данном кооперативе,
— договор аренды земельного участка или свидетельство о праве собственности,
— разрешение на строительство,
— устав кооператива,
— положение о кооперативе,
-договор между кооперативом и застройщиком.
Бумажная волокита: Каждый шаг с кооперативом необходимо регламентировать и подтверждать письменно — копиями, подписями, справками, выписками. Например, после вступления в кооператив, нужно взять выписку из решения общего собрания и заверить ее в установленном порядке.
Сроки строительства: В уставах кооперативов всегда прописываются сроки строительства дома, которые могут по разным причинам быть сдвинуты. Но есть возможность застраховать свои риски при вступлении в ЖСК.
Кто строит по ЖСК: Помимо отдельно созданных кооперативов, таких, как «Черничная поляна», «Твой первый дом», «Балтийский монолит», многие крупные строительные фирмы также работают по договору кооператива. Основные строительные компании, предлагающие заключение договора
ЖСК в Санкт-Петербурге:
— «ЦДС»,
— «Эталон-ЛенСпецСМУ»,
— «Лидер-групп».
